나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [52] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (52)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1001호 (도로명주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 47,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

- 전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

- 분양면적: 본건에 대한 구체적인 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. [cite:content]

마을 정보에 따르면 동촌마을은 당말리 산의 동쪽에 있으며, 앞으로 넓은 평야를 바라볼 수 있는 위치입니다. 농·반도시 형태로, 동촌아파트 등 택지 조성으로 인구가 계속 증가하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. [cite:content]

남동측으로는 왕복 2차로 도로에, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다. [cite:content]

대중교통 이용은 20~30분 간격으로 버스가 운행되는 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역

소로2류(폭 8M-10M)

중로2류(폭 15M-20M)

가축사육제한구역

상대보호구역

배출시설설치제한지역

공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건은 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매구분상 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 국OOOOOO입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1001호입니다. [cite:content]

전체 건물은 1996년 5월에 사용승인되었습니다.

3.2. 말소 예정 사항

토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 이는 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026년 6월 10일자 제출)가 제출되어 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있으며, 평가 시 이를 포함하여 평가하였으나 비데, 인덕션 등은 제외되었습니다. [cite:content]

또한, 일부 호수에는 외부 표찰이 없어 응찰 시 유의해야 합니다. [cite:content]

4. 상권분석

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있어 기본적인 주거 편의시설 및 상업시설이 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. [cite:content]

하남읍 상권의 중심지로서 주민 대다수가 상업 또는 직장에 다니는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1001호입니다. [cite:content]

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감입니다. 창호는 목재 및 알루미늄 창호 외로 구성되어 있습니다. [cite:content]

이용 상태는 아파트로, 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 이용 중입니다. [cite:content]

5.2. 설비 내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다. [cite:content]

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

구분건물 일부 호수에서는 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사되었습니다. [cite:content]

이러한 하자는 감정평가 시 고려되었으나, 실제 입찰 시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계

토지에 별도 등기가 존재했으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정입니다. 이 부분은 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

중복 병합 사건, 중복 사건으로 분류되어 있습니다. [cite:content]

구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의해야 합니다. [cite:content]

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로 응찰 시 재확인이 필요합니다. [cite:content]

일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있습니다. [cite:content]

7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 감정가는 47,000,000원입니다. 주변 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다. 토지에 별도 등기 사항이 있었으나 말소 예정으로 확인되었습니다. 다만, 건물 노후화로 인한 누수, 타일 파손 등 여러 하자가 발견되었으며, 일부 호수의 경우 내부 확인이 제한적이었던 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다. 임대 관계는 미상이나 인수할 보증금은 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 중복 병합 사건으로 경매 절차가 진행 중입니다.

8. 투자 포인트

* 경매가로 인한 시세 차익 가능성.

* 밀양시 하남읍 지역의 주거지로서의 기본 수요.

* 토지 별도 등기 말소 예정으로 권리 관계 명확화 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건은 임차인 보증금 인수액이 0원으로, 입찰가 산정 시 고려해야 할 직접적인 채무 부담은 없습니다. 다만, 제시된 감정가와 물건 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.