나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [50] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (50)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층605호

건물명: 동촌아파트

물건종별: 아파트

감정가: 47,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

1.2. 면적

토지면적: 40.24㎡ (약 12.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 총 면적 (전체 건물): 6404.27㎡

대지권 총 면적: 2209.3㎡

1.3. 건축정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕)

사용승인일: 1996년 05월 23일

총 층수: 10층 (본건은 6층 소재)

건물 동수: 1동

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 주요 권리 및 특이사항

경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 국OOOOOO(국민은행 추정)입니다.

본 건은 중복병합사건 및 중복사건으로, 관련 절차 진행 시 유의해야 합니다.

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026.6.10.자 제출)가 제출되어 있어 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

하남읍 행정복지센터와 근린생활시설이 인근에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

주변에 교육시설이 소재하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 본 건 구분건물 일부 호수에는 외부 표시(표찰)가 없는 상태입니다.

* 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이에 대한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 호수는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었습니다. 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련

* 토지에 별도등기가 존재하나, 말소 예정임을 확인하였습니다. 다만, 말소 완료 여부는 최종적으로 확인해야 합니다.

6.3. 기타

* 중복병합사건, 중복사건으로 인해 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 미상 임대료에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 가축 사육, 특정 시설 설치, 공장 설립 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 6층 605호로, 감정가는 4,700만원입니다. 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

권리관계 측면에서는 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자가 말소 예정이라고 확인서를 제출하여 권리상 문제는 해소될 것으로 보입니다. 임차인 인수 보증금이 0원이고 임대관계가 미상이지만, 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 노후화로 인한 누수, 타일 탈락, 균열 등 다수의 하자가 발견되었으므로, 수리 비용을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 중복 병합 사건이라는 점과 일부 호수의 내부 확인이 어렵다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 4,700만원의 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

* 잠재적 가치 상승: 하자 보수 및 내부 리모델링을 통해 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 기대: 별도등기가 말소 예정으로, 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 47,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 건물 하자에 따른 수리 비용

* 중복 병합 사건으로 인한 추가적인 절차 비용 및 시간

* 향후 재매각 가능성 등

구체적인 입찰가는 주변 시세 및 낙찰가율 등을 추가로 조사하여 결정해야 하나, 제시된 정보만으로는 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.