나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [49] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

1.1. 1.사건번호

밀양지원 2021타경2894 (49)

1.1. 2.경매구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

국OOOOOO

1.1. 4.물건종별

아파트

1.1. 5.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 6.감정가

47,000,000 원

1.2. 소재지및면적

1.2. 1.소재지

경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층 508호

1.2. 2.토지면적

20. 12㎡ (약 6.08평)

1.2. 3.토지지분

20. 12㎡ (약 6.08평)

1.2. 4.건물면적 (전용면적)

39. 20㎡ (약 11.86평)

1.2. 5.건물지분

39. 2㎡ (약 11.86평)

1.2. 6.토지제시외면적

0. 00㎡

1.2. 7.건물제시외면적

0. 00㎡

1.3. 건물정보

1.3. 1.건물명

동촌아파트

1.3. 2.동호

1동 508호

1.3. 3.층수

10층 건물 중 5층

1.3. 4.건축년도

1995년 05월 19일 (사용승인일 기준)

1.4. 특이사항

1.4. 1.중복병합사건

중복사건으로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치함. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본 건 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있음.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8M-10M) (접합)

* 중로2류 (폭 15M-20M) (접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역

* 배출시설설치제한지역

* 공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 현황

본 건은 부동산 임의경매 사건임.

감정가는 47,000,000원임.

3.2. 권리관계

* 토지에 관하여 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서 제출함 (2026.6.10.자 확인서 제출).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 주변교육시설

상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있음.

4.3. 혐오시설유무

주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 토지이용계획 상 가축사육제한, 배출시설설치제한, 공장설립제한 구역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 적용되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및마감

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 5층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감임.

5.2. 건물이용상태

본 건은 "아파트"로 이용 중이며, 방 2, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등의 구조로 파악됨.

5.3. 설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 중복사건

중복 병합 사건으로, 경매 절차 진행 시 예측 불가능한 변수 발생 가능성이 있음.

6.2. 토지별도등기

근저당권자(국민은행)의 말소 신청 의사가 있으나, 최종 말소 여부 확인이 필요함.

6.3. 건물하자

구분건물 일부 호수에 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 파손 등의 하자가 조사되었음. 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.4. 내부확인의어려움

일부 호수 외부 표찰 부재, 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수가 있어, 실제 상태와 차이가 있을 수 있음.

6.5. 임차인점유가능성

임대 관계가 미상이며, 보증금은 없으나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 관련 추가 비용 및 시간 소요 가능성이 있음.

7. 종합의견

본 물건은 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 1동 508호로, 감정가는 4천 7백만원 수준임. 주위 환경은 주거지역으로 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준임. 권리상으로는 별도등기 문제가 있으나 근저당권자가 말소 의사를 밝혔으며, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 건물 하자, 중복 사건 진행, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 신중하게 검토해야 함.

8. 투자포인트

* 낮은 감정가: 4천 7백만원의 감정가는 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 주거용 아파트: 실수요자의 접근성이 높으며, 안정적인 주거 가치 보유.

* 권리 관계 명확화 기대: 별도 등기 문제 해결 시 권리 관계가 더욱 명확해질 것으로 예상됨.

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위한 정보(인근 실거래가, 최근 매각 사례, 건물 상태에 따른 수리 비용 견적 등)가 부족함.

따라서, 입찰 시에는 아래 사항을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 인수 부담은 없음.

* 건물 하자 보수 비용 (내부 수리, 누수 등)

* 명도 비용 (강제집행 필요시)

* 취득세, 법무사 비용 등 제반 부대 비용

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이

* 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 전망

상기 비용들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.