나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [47] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14번지에 위치한 동촌아파트 1동 3층 306호입니다.

사건번호는 밀양지원 2021타경2894 (47)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 47,000,000원입니다.

건물 및 토지 일괄 매각 대상이며, 전용면적은 39.20㎡ (약 11.86평)이고, 토지 지분 면적은 20.12㎡ (약 6.09평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층에 해당하며, 1995년 5월 19일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, 주변에는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 형성되어 있습니다.

하남읍 행정복지센터와도 가까운 거리에 위치합니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

단지 남동측으로는 왕복 2차로 도로에, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 공원(수산제 역사공원 등)이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 국민은행 근저당권입니다.

특별한 점으로, 토지에 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서를 제출한 상태입니다 (2026년 6월 10일자 확인서 제출).

본 사건은 중복 병합 사건 및 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

명시된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 하남읍 수산리는 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달한 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성된 것으로 조사되었습니다.

제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 교육 시설이 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

가까운 거리에 수산제 역사공원 등 녹지 공간이 있어 여가 활동에 활용할 수 있습니다.

민방위 대피 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내외부에 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 다수 발견되었습니다.

일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 응찰 시 유의해야 합니다.

내부 확인이 어려운 호수는 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰을 통해 평가되었으므로, 응찰 전 재확인이 필요합니다.

토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 유의사항으로 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상이므로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 동촌아파트는 밀양시 하남읍의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 편의 시설 접근성이 양호합니다.

그러나 다수의 건물 하자와 토지 별도 등기, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 문제점들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

건물 하자에 대한 수리 비용과 토지 별도 등기 해소 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 47,000,000원은 인근 시세 대비 낮은 수준일 가능성이 있으며, 향후 수리 후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 하자를 감안하더라도, 향후 명도 및 수리 완료 후 시세 차익을 노릴 수 있는 물건입니다.

경매 특성상 유찰 시 최저 입찰가는 지속적으로 하락하므로, 적정 입찰가를 산정하여 경쟁력 있는 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 건물 수리 예상 비용, 명도에 필요한 제반 비용, 낙찰 후 예상되는 시세, 그리고 응찰자의 투자 성향 및 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 앞서 언급된 건물 하자에 대한 수리 비용을 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석 및 현장 조사를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.