나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [45] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (45)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 물건 정보

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1008호

용도: 아파트

건물명: 동촌아파트 1동 1008호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 48,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평) - 전용면적

건물지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 주의사항

토지에 관하여 별도등기 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서 제출함 (2026.6.10.자 확인서 제출).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임부욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-10-19

대항력: 없음

비고: 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항

토지에 별도등기가 있으나, 국민은행에서 말소 신청 예정으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 하남읍 수산리는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 1008호이며, 아파트로 이용 중입니다. 내부 구조는 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다 (기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59) 기준).

5.2. 설비 내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 관련 직접 리스크

* 구분건물 일부 호수에서 누수(천장, 벽체, 발코니), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 하자가 발견되었습니다.

* 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 응찰 시 유의해야 합니다.

* 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등 일부 시설물이 평가에 포함되었으므로, 탈거 및 이동이 용이한 물건은 평가에서 제외되었습니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰을 통한 통상적인 이용 상황으로 평가되었으니 재확인이 필요합니다.

6.2. 주변 환경 관련 리스크

밀양 하남일반산업단지가 인근에 위치해 있으나, 조성 당시 환경 문제에 대한 주민 협상과 대화가 이루어졌으며 친환경 산단으로 개발을 추진한 바 있습니다. 또한, 밀양시 쓰레기 매립장 조성공사가 과거 무안면 마흘리에서 있었으나, 본 건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 48,000,000원의 아파트입니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 교통은 보통 수준입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 토지 별도등기가 말소될 예정이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 자체의 하자(누수, 균열 등)와 일부 호수 내부 확인의 어려움은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변에 산업단지가 있으나, 환경 관련 이슈는 과거 합의를 거쳐 진행된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 입지 조건.

* 권리상 인수 부담 없음 (토지 별도등기 말소 예정).

* 소형 아파트로서 실수요 및 투자 수요 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 감정가 48,000,000원을 기준으로 제시되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 건물 내외부의 하자 보수 비용, 내부 확인이 어려운 호수의 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 구체적인 하자 상태 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.