나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [44] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (44)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1007호

신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리)

건물명: 동촌아파트

용도: 아파트 (공동주택)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 1007호

전용면적: 39.20㎡ (약 11.85평)

대지권 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

총 건물 연면적: 6404.27㎡

건축 허가일: 1995년 4월 28일

사용 승인일: 1996년 5월 23일

감정가: 48,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

2. 입지조건

위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 제반 교통 이용이 가능하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 본 건물 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: (정보 없음)

인수되는 권리: 없음.

* 토지에 대한 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026.06.10.자)를 제출하였으므로, 해당 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (대항력 없음)

* 보증금: 19,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2000년 01월 24일

* 확정일자: 2011년 04월 29일

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액 배당을 통해 회수될 것으로 예상되므로, 입찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 시설: "하남읍 행정복지센터"가 인근에 소재하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 지역 내 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

혐오시설: 조사된 바로는 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 중대형 공업시설 등의 입지는 제한되는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 본 건물은 철근콘크리트구조의 10층 아파트로, 1007호는 10층에 위치합니다.

편의 시설: 건물 내에 승강기, 개별난방설비, 위생/급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

기타:

* 본 건물 일부 호수에는 외부 표시(표찰)가 누락된 상태이니 응찰 시 유의해야 합니다.

* 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 파손, 벽체 균열, 배수관 파손 등의 하자가 조사되었으며, 이는 감정평가 시 반영되었으나 수리가 필요한 부분입니다.

* 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 일부 호수에 포함되어 평가되었으나, 탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등은 평가에서 제외되었습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 병합 사건: 동일한 채무에 대해 여러 경매 사건이 통합되어 진행되는 경우로, 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

건물 하자: 보고서에 누수, 타일 탈락, 균열 등 다수의 하자 발생 가능성이 명시되어 있어, 입찰 전 내부 상태를 면밀히 확인하고 수리 비용을 고려해야 합니다.

외부 표시 누락: 일부 세대의 외부 표찰이 없는 점은 추후 임대차나 관리 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

토지 별도 등기: 국민은행에서 말소 예정이라 하나, 최종 말소 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수에 대해서는 외부 관찰 및 건축물대장 등으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있어 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 주변에 행정복지센터, 근린생활시설, 교육시설 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 토지 관련 별도 등기도 말소 예정으로 있어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 내부에 누수, 타일 파손 등 하자가 다수 발견되었고, 일부 호수는 외부 표시가 없는 점, 현장 조사 시 내부 확인이 어려운 호가 있어, 입찰 전 꼼꼼한 현장 확인 및 하자 보수 비용 산정이 필수적입니다.

중복 병합 사건으로 진행되는 점은 특이사항으로 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

권리상 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

안정적인 주거지역: 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

잠재적 가치 상승: 발견된 하자들을 보수하고 내부를 정비할 경우, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

교통 및 행정 접근성: 도로망 접근이 용이하고, 행정복지센터 인근으로 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공시지가, 해당 아파트의 하자 보수 비용, 지역 시장 동향, 경매 시장 경쟁률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가 48,000,000원을 기준으로 하되, 향후 수리 비용 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.