나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [46] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (46)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층206호 (새 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24, 1동 206호)

* 용도: 아파트

* 감정가: 46,000,000원

* 토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

* 건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정 (2026.6.10.자 확인서 제출)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치함. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준임.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층 206호임. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 목재 및 알루미늄 창호 등으로 이루어져 있음.

* 토지 이용상태: 본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 가로장방형 평지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류 구역에 해당함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청을 진행할 예정으로 확인됨 (2026.6.10.자 확인서 제출). 따라서 해당 별도등기는 말소될 것으로 예상됨.

* 부동산 임의경매로 채권자의 권리가 소멸될 것으로 보임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.05.28

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 참고사항: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태로 대항력이 없어 경매 절차 진행 시 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본 건은 "하남읍 행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 편의 시설 이용이 용이함. 또한, 단지 주변으로 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하여 주거 생활 환경이 비교적 양호한 편임.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교육시설: 인근에 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 마련되어 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본 건은 10층 건물 중 2층에 위치한 아파트임.

* 내부 구조: 본 건은 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 있음.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 편리함.

* 난방 방식: 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

* 아파트 면적:

* 전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

* 분양면적: 제공된 자료에서 별도로 명시되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 하자 및 노후화:

* 내부 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 다수의 하자가 조사됨. 이는 건물 노후화 및 관리 상태에 따른 문제로, 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 정확한 호수 확인에 어려움이 있을 수 있으며, 응찰 시 유의해야 함.

* 일부 호수는 내부 확인이 어려워 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음.

* 별도등기: 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 예정임을 확인하였으므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 말소 절차 완료 여부 확인이 필요함.

* 중복 사건: 중복 병합 사건으로 경매 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시에 위치한 아파트 물건으로, 주변에 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설이 갖추어져 있어 주거 환경은 보통 수준임. 감정가는 46,000,000원으로 책정되었으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 임차인은 대항력 없는 조건으로 인수 부담은 없음. 그러나 건물 내외부에 다수의 하자가 조사되었으며, 일부 호수의 경우 내부 확인이 어려운 점은 유의해야 할 부분임. 토지의 별도등기는 말소 예정으로 확인되나, 절차 완료 여부를 반드시 확인해야 함. 중복 병합 사건이라는 점도 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 부담 없는 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없음.

* 활용 가치: 내부 하자 보수 후 주거용 또는 임대용으로 활용 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 46,000,000원이며, 인수할 임차 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음. 그러나 건물의 다수 하자 및 노후화, 내부 확인의 어려움 등을 고려하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 범위: 3,700만원 ~ 4,500만원 (시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.