나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [39] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (39)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 9층906호 (신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 9층

전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

대지권 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건축물 현황: 1996년 5월 23일 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 49,000,000원

평가일: (명시되지 않음, 최근 시점으로 추정)

감정평가서 요약: 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 복합적으로 분포하여 주거 및 상업 기능이 공존하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 약 8미터 내외 도로에 접하고 있어 도로망 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 토지 이용 현황

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8M-10M) 및 중로2류(폭 15M-20M) 등 다양한 도로와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당되어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사남정주택 (1996-06-11)

근저당권: 국민은행 (1996-06-15, 2,138,500,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 김규리 (2012-11-15, 25,000,000원, 전입 2010-03-19, 확정 2010-03-19) - 말소 예정

임의경매개시결정: 국민은행 (2021-12-23, 1,047,282,930원) - 본건 경매 신청 채권자

총 등기부채권액: 2,163,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김규리

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-03-19

* 확정일자: 2010-03-19

* 배당신고일자: 2012-11-15

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 말소기준권리보다 후순위로, 배당 신고를 하였으나 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인해 근저당권(국민은행, 을1), 주택임차권(김규리, 을4), 임의경매개시결정(국민은행, 갑2) 등은 모두 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

토지에 대한 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정이라는 확인서(2026.6.10.자)가 제출되었습니다. 최종 말소 여부는 등기부등본으로 재확인하시는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 밀양시 하남읍 수산리 일대는 지역 주민을 위한 생활 편의시설과 주거 단지가 형성된 곳입니다.

주변에는 중소규모 공동주택과 단독주택이 혼재하며, 근린생활시설 및 교육시설 등이 입지하여 기본적인 상권을 이루고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 "하남읍 행정복지센터"가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

마트, 편의점, 식당 등 일상생활에 필요한 근린생활시설은 주변에서 충분히 이용 가능합니다.

지역 내 교육환경 보호구역으로 지정된 곳이 있어, 학교 등 교육시설이 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 1996년에 준공된 동촌아파트 1동의 9층 906호이며, 총 10층 건물입니다.

주변은 주거 단지와 근린생활시설로 구성되어 있어 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

하남읍 행정복지센터가 가까이 있어 행정 업무 처리에 용이하며, 마트, 식당 등 생활 편의시설 이용도 편리합니다.

5.3. 교육시설

본건이 속한 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 높아 자녀가 있는 세대의 교육 환경으로 고려할 수 있습니다. (정확한 학교 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

구분건물 일부 호수에서 누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이는 낙찰 후 수리 비용 발생 가능성을 의미합니다.

일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 응찰 시 내부 확인에 더욱 유의해야 합니다.

임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등은 평가에 포함되었으나, 이동 가능한 물건(비데, 인덕션 등)은 평가에서 제외되었으므로 참고 바랍니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

본건 인근 하남읍 일원에 하남일반산업단지가 조성되어 있어, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 생활에 영향을 미칠 수 있습니다. (구체적인 영향 범위는 현장 조사 및 추가 확인 필요)

토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정임이 확인되었습니다. (2026.6.10.자 확인서 제출) 이는 매수인이 인수하지 않을 가능성이 높으나, 최종 말소 여부는 등기부등본으로 재확인 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 파악되지 않아 공실 위험 또는 기존 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 본 건 임차인 김규리는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.)

중복 병합 사건, 중복 사건, 공동 담보 물건으로, 경매 절차 및 관련 서류 확인에 더욱 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 9층 906호로, 감정가는 49,000,000원입니다. 아파트로 기본적인 주거 기능을 갖추고 있으며, 인근 지역의 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없어 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 다만, 물건 자체에 누수, 타일 파손 등 하자가 존재하여 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 토지 별도 등기 및 인근 산업단지 조성으로 인한 환경적 요인 등은 추가적으로 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 낙찰 후 추가적인 비용 지출 및 관리가 필요할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 49,000,000원으로 소액으로 투자가 가능합니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보하게 됩니다.

실거주 및 임대 수익 가능성: 39.20㎡의 소형 아파트로 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자에게 적합하며, 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 49,000,000원입니다. 이는 권리 분석상 인수되는 권리가 없고, 토지 별도 등기 문제도 해소될 예정임을 감안한 초기 가격입니다.

입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 물건 자체의 수리 비용 (누수, 타일, 벽체 등 하자 보수)

* 지역 내 아파트 시세 및 유사 물건의 실거래가

* 향후 예상 임대 수익률 또는 매매 차익 가능성

* 부동산 취득 관련 세금 및 기타 부대 비용 (법무사 비용, 취득세 등)

* 경매 물건의 특성상 명도 비용 발생 가능성

현재 감정가는 49,000,000원이지만, 시장 상황 및 물건 상태를 면밀히 분석하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.