나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [41] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (41)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.2. 물건명세

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 (신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24) 동촌아파트 1동 10층 1002호

용도: 아파트

건물명: 동촌아파트

준공일: 1996년 5월

1.3. 면적

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.85평)

건물 지분: 39.2㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격

감정가: 48,000,000원

1.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.6. 주의사항

토지에 관하여 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정임 (2026.6.10.자 확인서 제출) [cite: original text]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치함 [cite: original text].

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있음 [cite: original text].

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준임 [cite: original text].

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함 [cite: original text].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 해당함.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받음 [cite: original text].

2.4. 주변 공공 및 레저 시설

인근에 수산제 역사공원이 위치하여 산책 등 여가 활동이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1)임 [cite: original text].

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

다만, 토지에 별도등기가 존재하나 말소 예정임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박우현 (박 )

보증금: 30,000,000원

차임: 50,000원

전입일자/확정일자: 2015년 6월 30일

배당신고일자: 2020년 6월 8일

대항력: 없음

결론: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원임. (인수 보증금 합계: 0원) [cite: original text]

본건 의뢰목록 중 일부 호수(기호 1, 10, 11, 32)는 소유권 이전으로 인해 평가에서 제외되었음 [cite: original text].

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 위치하고 있음.

구체적으로 하삼동커피 밀양하남점 (127m), 카페콤마 (244m) 등이 확인됨.

4.2. 교육 시설

단지 인근에 수산초등학교, 동명중학교, 밀양동명고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

4.3. 주요 생활 편의시설

농협이 도보 거리 내에 위치 (262m, 272m).

4.4. 주변 혐오 시설

본 물건지 반경 내 혐오 시설은 검색 결과 확인되지 않음.

5. 건물 상태 및 이용 정보

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 1002호임.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감임 [cite: original text].

창호는 목재 및 알루미늄 창호 등을 사용하였음 [cite: original text].

5.2. 설비 내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있음 [cite: original text].

5.3. 전유부(호실) 이용 현황

본 건(1002호)은 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 이용 중인 것으로 조사됨 [cite: original text].

(참고: 다른 호실은 이용 현황에 다소 차이가 있을 수 있음)

5.4. 건물 관련 하자

본 구분건물은 각 호별로 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었음 [cite: original text].

일부 호수에는 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의할 필요가 있음 [cite: original text].

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내외부 하자

앞서 언급된 누수, 타일 탈락, 벽체 균열 등 다수의 건물 하자가 존재함. 이는 수리 비용 발생 요인이 될 수 있음 [cite: original text].

6.2. 외부 표시(표찰) 미비

일부 호수의 외부 표시가 없어 정확한 호수 확인에 어려움이 있을 수 있음.

6.3. 임차인 설치물

임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 평가에 포함되었으나, 탈거 및 이동이 용이한 물건(비데, 인덕션 등)은 평가에서 제외됨. 이는 명도 시 확인할 필요가 있음 [cite: original text].

6.4. 토지 별도등기

토지에 별도등기가 존재하여 응찰 시 유의해야 함. 다만, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정임을 감안해야 함.

6.5. 사건의 복잡성

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 분류되어 경매 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 10층 1002호로, 감정가는 4,800만원으로 책정되어 있음.

아파트의 전용면적은 39.20㎡(약 11.85평)이며, 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편임.

다만, 건물 자체의 누수, 타일 파손 등 다수의 하자가 발견되었으며, 토지 별도등기 존재 등 권리관계 확인이 필요함.

전 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 감정가 대비 면적은 양호하나, 건물 하자 보수 비용 및 잠재적 리스크 요인을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4800만원의 감정가로 소액 투자가 가능함.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적음 (인수 보증금 0원).

* 주거 입지: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 권리관계 명확화: 토지 별도등기가 말소될 예정으로 권리관계가 더욱 명확해질 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 48,000,000원이며, 최근 유사 면적(전용 39㎡)의 거래 사례가 약 40,000,000원 수준으로 확인됨.

인수해야 할 임차인 보증금이 없고, 토지 별도등기 말소 예정 등의 긍정적 요인이 있으나, 건물 내외부의 다수 하자로 인한 수리비 발생 가능성이 높음.

따라서, 건물의 수리비를 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됨.

본 건의 예상 입찰가는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이를 권고함.

(추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악 후 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.