나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [36] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층808호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (36)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층 808호

용도: 아파트

감정평가액: 49,000,000원

준공일: 1995년 5월 23일 (JSON 정보 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

대지권 지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

1.4. 특이사항

중복병합사건, 중복사건으로 확인됨.

토지에 관하여 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026.6.10.자)가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 자리하고 있음. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준임. 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이함.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 가로장방형 평지로 주상용 건물 부지로 이용 중임. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층에 위치한 808호임. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 목재 및 알루미늄 창호 등을 사용함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로2류의 도로에 접함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 국OOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 30,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2015년 1월 9일

확정일자: 2019년 9월 16일

배당신고일자: 2022년 1월 6일

대항력: 없음 (배당 신고자로 보증금 회수 가능성 있음)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 토지의 별도등기에 대한 말소 예정 확인 필요)

3.4. 인수 보증금

임차인 신 의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됨. 따라서 인수 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

* 주변에 중소규모 공동주택과 단독주택이 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보임.

* 근린생활시설과 교육시설이 인근에 위치하여 생활 편의 및 교육 환경이 조성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조로, 총 10층 규모임. 본 건은 8층에 위치함.

제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

5.2. 내부 상태 및 이용 현황

본 건은 아파트로 이용 중이며, 일반적인 구조(방, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등)를 갖추고 있음.

구분건물 일부 호수에는 외부 표찰이 없는 상태임.

내부 하자에 대한 조사 결과, 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사되었음. 이는 감정평가 시 고려되었음.

임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등은 평가에 포함되었으나, 비데, 인덕션 등 탈거 및 이동이 용이한 물건은 제외되었음.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰 등을 통해 통상적인 이용 상황으로 평가되었음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화에 따른 누수, 타일 탈락, 벽체 균열 등 하자 발생 가능성. 수리 비용 발생 예상.

* 일부 호수의 외부 표찰 부재로 인한 혼동 가능성.

* 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 실제 이용 상태와 다를 수 있어 재확인 필요.

* 토지 별도등기 존재 (말소 예정이나, 잔금 납부 시점까지 확인 필요).

* 중복병합사건으로 인한 경매 절차의 복잡성.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 감정가는 4,900만원임. 주변 환경은 주거 및 생활 편의시설과 함께 교육시설이 있어 주거 여건이 양호한 편임. 그러나 건물 내외부의 다수 하자에 대한 수리가 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있음. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없음. 토지에 대한 별도등기가 존재하나 말소 예정으로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 최종 확인이 필요함. 종합적으로 볼 때, 실거주 목적보다는 투자 목적 또는 수리 후 실거주를 고려할 경우 접근이 가능하나, 하자 보수 비용과 향후 시세 변동성을 신중히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 4,900만원이라는 낮은 감정가로 신규 진입 장벽이 낮음.

* 대항력 없는 임차인: 임차인이 대항력이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 없음.

* 생활 편의시설 인접: 상업 시설 및 교육 시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의는 제공됨.

* 토지 별도등기 말소 예정: 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정으로, 권리상 큰 문제가 없을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

45,000,000원

(참고: 감정가 4,900만원 대비 약 91.8% 수준으로, 제시된 건물 하자를 감안하여 보수 비용 및 시장 상황을 고려하여 산정함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.