나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [33] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (33)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층 805호 (도로명 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

* 물건종별: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층 805호 (건축물대장상 철근콘크리트구조)

* 사용승인일: 1996년 05월 23일

* 토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

* 건물면적(전용면적): 39.20㎡ (약 11.86평) - 분양면적은 별도 명시되지 않음.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 49,000,000원

* 채권자: 국OOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "동촌아파트" 1동 8층 805호임.

* 주위환경: "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하며, 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

* 토지이용: 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로상황: 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 접근이 용이함.

* 교통: 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용 상황은 보통 수준임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26), 중로2류(폭 15M-20M), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당함.

* 주변 시설: 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 권리관계: 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 경매개시결정 외 특별한 권리 변동 사항은 확인되지 않음.

* 말소기준권리: (구체적인 말소기준권리는 경매 서류 확인 필요하나, 일반적으로 근저당권이 해당될 것으로 예상됨.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 별도등기: 토지에 관한 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026.6.10.자)가 제출되어 있어 말소될 것으로 예상됨. 다만, 입찰 시 최종 말소 여부 확인 필요.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 01월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담 없음)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건으로 경매 절차 진행 시 서류 확인 및 진행 상황 파악에 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거 밀집 지역 내 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 상업 시설 접근성이 양호함.

* 발전 잠재력: 현재로서는 뚜렷한 상권 활성화 요인은 파악되지 않으나, 지역 자체의 개발 계획 등에 따라 잠재적 가치 상승 가능성 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 서비스 이용 가능.

* 교육시설: 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있음. (인근 초·중·고등학교 등 구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용에 관한 상세 정보는 제한적임.

* 주요 설비: 제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 하자: 구분건물 일부 호수에서 누수, 페인트 탈락, 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었음. 내부 수리 비용 발생 가능성이 존재함.

* 내부 확인 제한: 일부 호수는 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌음. 실제 내부 상태는 응찰 전 반드시 재확인해야 함.

* 외부 표시(표찰) 없음: 일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 내부 확인 시 혼동이 발생할 수 있음.

* 토지 별도등기: 말소 예정이나, 최종적으로 말소되는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 말소 과정에서 예상치 못한 절차나 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 함.

* 중복병합사건: 사건 번호가 중복으로 관리되고 있어, 경매 절차 진행 시 혼란이나 착오가 발생할 가능성이 있음. 정확한 진행 상황 및 관련 서류 확인에 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있으며 감정가 49,000,000원은 시세 대비 상대적으로 낮은 수준으로 판단됨. 다만, 건물 노후화로 인한 수리 필요성이 상당 부분 존재하며, 토지 별도등기, 중복사건 등의 특이사항으로 인해 추가적인 주의와 확인이 요구되는 물건임. 대항력 있는 임차인은 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 언급된 건물 하자 및 내부 확인 제한점 등을 고려하여 수리 비용 및 현장 재확인에 따른 시간과 노력을 충분히 감안해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있음.

* 주거 편의성: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 시세차익 기대: 향후 재건축 또는 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 지역적 특성을 가짐.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 49,000,000원을 기준으로, 건물 하자 보수 비용, 별도등기 말소 확인 비용, 중복사건 처리 관련 시간 및 노력을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 임차인이 존재하므로, 실제 낙찰가를 결정함에 있어 잔금 납부 여력을 충분히 확보하는 것이 중요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 본 건의 적정 가치를 판단하고, 최대 50% ~ 70% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사와 상세 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.