나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [29] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (29)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 7층706호 (신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

용도: 아파트 (공동주택)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층

감정가: 49,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로는 왕복 2차로, 북동측으로는 약 8미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 내역: 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청 예정임을 확인했습니다. (2026.6.10.자 확인서 제출) 이에 따라 매각으로 해당 별도등기는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍종락

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2015-04-28

* 확정일자: 2021-04-20

* 배당신고일자: 2022-01-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 교육 시설이 함께 분포하는 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 학교와 상가 등 편의시설이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 내 54개 호는 모두 아파트로 이용 중이며, 본 건 706호는 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

* 설비: 제반 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 하남읍 행정복지센터와 교육 시설이 있으며, 상권 분석에서 언급된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 하자: 구분건물 일부 호수에서 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사되었습니다. 감정평가 시 이러한 하자를 고려하여 가격 산정이 이루어졌습니다.

* 관리 상태: 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이며, 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있습니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려운 호의 경우, 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 응찰 시 재확인이 필요합니다.

* 토지 별도등기: 존재했으나, 근저당권자의 말소 신청으로 인해 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍의 주거 지역에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 49,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 주변에는 주거 시설, 근린생활시설, 교육 시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 토지에 별도등기가 있었으나, 근저당권자에 의해 말소될 예정이므로 권리 관계는 명확할 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후화로 인한 누수, 타일 하자, 균열 등 물리적 하자가 다수 조사되었으므로, 이에 대한 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 49,000,000원의 감정가로 신규 투자 기회를 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 권리 부담 소멸: 토지의 별도등기가 말소될 예정이어서 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 보고서에 명시된 건물 하자(누수, 타일 탈락, 균열 등)로 인한 예상 수리 비용, 해당 지역 내 유사 아파트의 실제 거래 시세, 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 방문을 통한 건물 상태의 정밀 진단과 인근 부동산 시장에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 즉각적인 인근 지역에서 특별히 언급할 만한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 특정 환경 규제가 적용되는 시설의 설립이 제한될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.