나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [24] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (24)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 6층

준공일: 1996년 5월 23일

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평) (전용면적)

건물지분: 39.2㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며 제반 교통이용 상황은 보통입니다.

본 건 대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한사항으로는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김상근

보증금: 15,000,000원

차임: 150,000원

확정일자: 2013년 7월 4일

배당신고일자: 2022년 1월 11일

대항력: 없음

3.3. 기타 권리사항

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서(2026년 6월 10일자)를 제출하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재하는 지역은 주거 지역으로, 주변에 중소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 근린생활시설 및 교육시설이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 상점, 식당 등 근린생활시설과 학교 등 교육시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며, 본 건은 6층에 위치합니다.

내부 설비로는 제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설 및 교육시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 리스크

중복병합사건 및 중복사건으로 경매 절차가 진행되고 있습니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당하여 특정 업종의 신규 설립이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 하자 및 상태

구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태입니다.

건물 내부에는 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었습니다.

6.3. 기타 유의사항

토지에 별도등기가 존재하였으나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 예정임을 확인하였습니다. (2026.6.10.자 확인서 제출)

임대 관계는 미상이나, 명시된 임차인 김상근(보증금 1,500만원)은 대항력이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 1동 6층 601호입니다. 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재하며, 차량 접근성이 보통입니다. 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 건물 노후화로 인한 누수, 타일 탈락 등 다수의 하자 보수가 필요한 상태입니다. 또한 중복병합사건으로 진행 중이며, 토지 별도등기는 말소될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대

* 최근 구축 아파트의 경우 수리가 동반될 경우 가치 상승 가능성

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 언급된 건물 하자 보수 비용 및 제반 경매 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.