나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [28] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (28)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14, 동촌아파트 1동 7층 704호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 704호

* 면적

* 전용면적: 39.20 ㎡ (약 11.86평)

* 대지권 면적: 20.12 ㎡ (약 6.09평)

* 감정가: 49,000,000원

1.2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용 상황은 보통임.

* 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

3.1. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국OOOOOO

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2021-02-15

* 확정일자: 2021-02-15

* 배당신고일자: 2022-01-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

* 본 건은 부동산임의경매로서, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

* 본 건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* "하남읍 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 혐오시설 조사

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로 비교적 조용한 환경입니다.

5.2. 교육 시설

* 본 건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 내에 위치합니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

5.3. 기타 편의시설

* 제반 위생, 급배수, 개별난방 설비 및 승강기 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 감정평가서 상 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 다수의 하자가 조사되었습니다. 수리 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.2. 토지 별도등기

* 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 확인서를 제출하여 말소될 예정임을 유의해야 합니다. (확인서 제출일: 2026.6.10.)

6.3. 중복 병합 사건

* 본 건은 중복 병합 사건으로, 경매 진행에 따른 복잡성이 있을 수 있으나 일반적으로 효율적인 진행을 위한 조치입니다.

6.4. 현장 조사 제한

* 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없어 정확한 호수 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따라 평가되었으므로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트 물건으로, 감정가가 4,900만원으로 매우 낮게 책정되어 있습니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나 건물 자체의 누수, 균열 등 다수의 하자 발생 가능성이 있으며, 토지 별도등기 문제도 확인이 필요합니다. 또한, 일부 호수의 외부 표시 부재 및 내부 확인 제한 사항은 응찰 시 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 4,900만원이라는 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줍니다.

* 주거지 내 입지: 하남읍 내 아파트로, 지역 내 수요층이 존재할 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없고, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 4,900만원을 기준으로, 건물의 하자 보수 비용, 토지 별도등기 말소 여부 확인 비용, 그리고 권리분석상 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 본 건과 유사한 상태의 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 하자 보수 비용이 상당할 것으로 예상되므로, 잠재적 수익률을 충분히 계산하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 3,400만원 ~ 4,400만원

*주의: 상기 예상 입찰가는 과거 유사 물건의 낙찰가율 및 시장 상황을 참고한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.