나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [27] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (27)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14, 동촌아파트 1동 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평) - 토지 지분

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.85평)

건물면적 (분양면적): 제공되지 않음

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있음.

교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준임.

도로: 본 건 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류로 지정되어 있음.

제한 상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당함.

3. 권리분석

권리 관계: 본 건의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

특이사항: 토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청 예정임 (2026년 6월 10일자 확인서 제출).

임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 30,000,000원

차임: 80,000원

전입일자: 2014년 5월 19일

확정일자: 2016년 4월 18일

배당신고일자: 2022년 1월 7일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 시설: "하남읍 행정복지센터"와 같은 공공시설 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호함. 교육시설 또한 인근에 위치함.

주거 환경: 공동주택과 단독주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거단지 형태를 띠고 있음.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층 702호임.

건물 연식: 사용승인일은 1996년 5월 23일임.

난방 방식: 개별난방 설비가 갖춰져 있음.

편의 시설: 제반 위생·급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 생활이 편리함.

6. 잠재적 리스크

건물 상태 관련 하자:

* 누수 (방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부 등)

* 발코니 페인트 탈락

* 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐

* 벽체 균열

* 세면대 배수관 분리·파손

(상기 하자는 감정평가 시 고려되어 평가액에 반영되었음)

기타 유의사항:

* 일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 응찰 시 정확한 호수 확인에 유의해야 함.

* 일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있음.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 응찰 전 반드시 재확인이 필요함.

* 토지 별도 등기가 존재하나, 말소 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나 확인 필요.

특수 물건 정보: 중복병합사건, 중복사건으로 경매 진행 절차가 다소 복잡했을 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 소재한 아파트로, 현재 감정가 49,000,000원에 경매가 진행 중입니다. 건물 노후화로 인한 누수, 타일 파손 등의 하자 발생이 확인되었으나, 이는 감정평가 시 반영되어 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 토지 별도 등기 또한 말소 예정되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건물 내부 확인의 제한이나 표찰 누락 등 응찰 시 유의해야 할 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

저렴한 감정가: 4900만원의 감정가는 현재 시장 상황 및 물건 상태를 고려할 때 충분히 매력적인 가격대로 판단됩니다.

권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 추가적으로 인수해야 할 부담이 될 만한 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

안정적인 주거 환경: 아파트로서 기본적인 주거 기능을 제공하며, 주변 편의 시설과의 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 감정가 49,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 입찰 시에는 앞서 언급된 건물 상태, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.