나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [17] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

본 물건은 밀양지원 2021타경2894 (17) 부동산 임의 경매 사건입니다.

2.2. 소재지 및 건물 정보

경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층 404호에 위치한 아파트입니다.

2.3. 건물 규모

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층에 해당하며, 총 54개 호수로 구성되어 있습니다.

2.4. 면적 정보

토지 지분 면적은 20.12㎡ (약 6.08평)이며, 건물 전용 면적은 39.20㎡ (약 11.86평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2.5. 감정가

감정평가액은 49,000,000원입니다.

2.6. 매각 대상

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2.7. 경매 구분

부동산 임의 경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본 건 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M) 및 중로2류(폭 15M-20M) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 확인되지 않았으나, 일반적인 경매 절차에 따라 경매개시결정등기 이전의 근저당권 등이 말소기준권리가 될 가능성이 높습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항 (별도등기)

토지에 관하여 별도등기가 존재합니다. 그러나 해당 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여, 본 경매 절차에서 말소될 것으로 예상됩니다. 이 점은 응찰 시 유의해야 할 사항입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황은 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 건 인근에는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 하남읍 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용에도 편리합니다.

4.2. 개발 가능성

본 건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로, 주변으로 공동주택 및 단독주택 등 주거 시설이 형성되어 있어 주거지로서의 안정적인 입지를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 교육시설이 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역 관련 내용 참고)

5.2. 기타 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통한 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

본 건 구분건물 일부 호수에서 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이러한 부분은 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 외부 표시 미비

일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 응찰 시 호수 확인에 유의해야 합니다.

6.3. 토지 별도 등기

토지에 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정이므로 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 최종 말소 여부는 등기부등본 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 불분명하여 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설 확인

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 합리적인 감정가

감정가 49,000,000원은 해당 면적 및 지역 시세를 고려할 때 잠재적 투자 가치를 지니고 있습니다. (단, 최근 실거래가 정보에 따르면 전용 39㎡ 면적이 약 0.4억 원 수준으로 거래된 사례가 있습니다.)

7.2. 입지 조건

주거 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

7.3. 말소 예정 권리

토지에 설정된 별도 등기가 근저당권자(국민은행)의 말소 신청으로 소멸될 예정이므로, 권리 관계가 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 비교적 낮은 감정가와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 건물 일부 노후화 및 하자, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 토지 별도 등기가 말소될 예정이라는 점은 긍정적이나, 실제 말소 여부 확인은 필수입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 명도 및 수리 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가에서 별도로 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 예상 입찰가를 산정함에 있어서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가: 전용 39㎡ 면적이 약 0.4억 원 수준으로 거래된 사례가 있음을 참고할 수 있습니다.

* 감정가: 49,000,000원

* 건물 상태: 누수, 균열 등 하자 보수 비용 예상

* 명도 가능성: 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간 고려

* 토지 별도 등기: 말소 예정이나 최종 등기부 확인 후 확정

* 경매 시장 동향 및 유사 물건 시세

상기 요소들을 면밀히 분석하여, 재투자 가치와 발생 가능한 비용을 고려한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.