나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [12] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14번지, 신주소로는 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리)에 소재하는 동촌아파트 1동 3층 307호입니다.

본 건의 상세 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (12)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층307호

건물명: 동촌아파트

동/호수: 1동 307호

층: 3층

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 건 대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로 장방형의 평지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 중복병합 사건으로, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

현재까지 파악된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 별도등기 사항

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청을 하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출한 상태입니다. 이는 말소될 예정이나, 응찰 시 유의하여 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 유 (유성호)

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 170,000원

- 전입일자(사업일자): 2019-09-27

- 확정일자: 2019-09-27

- 배당신고일자: 2022-04-04

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 "하남읍 행정복지센터" 인근에 위치하여 관공서 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 주변 시설

본 건 인근에는 수산시장, 밀양동명고등학교 등이 위치하고 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 주거 지역 및 상업 시설 밀집 지역으로, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층에 해당합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감입니다. 창호는 목재 및 알루미늄 창호 등을 사용하였습니다.

* 설비 내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태 (주거용)

본 건은 "아파트"로 이용 중이며, 일반적인 구조는 방2, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 이루어져 있습니다.

* 사용 승인일

1996년 05월 23일

* 면적 정보

- 전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

- 분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 산출이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계

중복병합 사건으로 인해 경매 절차 진행에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 하자

구분건물 일부 호수에 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 별도등기 존재

토지에 별도등기가 존재하며, 말소 예정이나 잔존 리스크로 고려해야 합니다.

* 내부 확인 제한

일부 호수의 경우 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 응찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* 호수 표시 미비

일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 호수 확인 시 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상

해당 물건의 정확한 임대 관계는 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 소재의 아파트로, 행정복지센터 및 생활 편의시설에 인접해 있어 입지 조건은 나쁘지 않은 편입니다.

하지만 중복사건으로 인한 절차적 복잡성, 다수의 건물 하자로 인한 수리 비용 발생 가능성, 토지 별도등기 잔존 리스크 등 고려해야 할 사항이 많습니다.

감정가가 4,800만원으로 비교적 낮게 책정된 점은 이러한 리스크 요인들을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 시세 대비 낮은 수준일 가능성이 있어, 권리관계 및 하자 보수 비용을 고려하더라도 충분한 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 입지 조건: 행정복지센터 및 기본적인 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 및 임대 목적 모두 고려 가능합니다.

* 보수 후 가치 상승: 파악된 건물 하자를 보수하고 별도등기 문제를 명확히 해결한다면, 물건의 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 다수의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 48,000,000원을 기준으로, 건물 하자 보수 예상 비용, 별도등기 말소 관련 예상 비용, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본 건의 특수성을 감안할 때 60~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 38,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.