나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [19] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (19)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층406호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

건물지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 별도등기. 토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정. (2026.6.10.자 확인서 제출)

건물정보: 10층 건물 중 4층, 총 10층, 승강기 2대 설치.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성된 지역임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통임.

* 도로상태: 본 건 대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO (국민은행)

* 물건종류: 구분건물(아파트)

* 소유권: 매각으로 소멸되는 권리로서 낙찰자가 인수하는 부담은 없음. (단, 토지에 관한 별도등기는 근저당권자가 말소 예정임을 확인)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 1997-03-29

* 확정일자: 1998-07-28

* 배당신고일자: 2022-04-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 하남읍 행정복지센터와 인접하여 관공서 이용이 편리하며, 주변에 중소규모 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

* 교육 시설: 인근에 교육시설이 위치하여 주거 환경의 안정성을 더합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 하남읍 행정복지센터, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 의료 시설: (정보 없음)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층에 위치하며, 내벽 마감, 창호 등 일반적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

* 설비 내역: 제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후 및 하자: 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락/돌출/깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리/파손 등 다수의 하자가 조사되었습니다. (후첨 사진용지 참조)

* 표찰 및 내부 확인: 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없으며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수가 있어 응찰 시 주의가 필요합니다.

* 중복병합사건: 다수의 사건이 병합되어 진행되는 중으로, 사건 진행 및 서류 확인에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 현재 근저당권자가 말소 신청할 예정이나, 절차상 변동 가능성 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 동촌아파트 1동 4층 406호로, 감정가는 49,000,000원입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 접근성은 보통입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으나, 토지에 별도등기가 존재하며 이는 근저당권자에 의해 말소될 예정입니다. 가장 큰 단점으로는 건물 내외부에 다수의 하자가 발견되었으며, 일부 호수 표찰 부재 및 내부 확인의 어려움 등이 있습니다. 복잡한 중복병합사건으로 진행되고 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 매력적인 가격: 49,000,000원의 낮은 감정가로 소액 투자 접근이 가능합니다.

* 지역 내 입지: 하남읍 행정복지센터 인근으로 행정 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 그러나 위에서 언급된 건물 하자 보수 비용, 잠재적 리스크, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장을 재확인하고, 주변 시세 및 최근 거래 동향에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. 이에 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.