나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [9] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (9)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층302호

용도: 아파트

건물 구분: 집합건물

감정가: 48,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물 전용 면적: 39.20㎡ (약 11.85평)

건물 총 면적 (단지 전체): 6404.27㎡

토지 면적 (단지 전체): 2209.3㎡

1.3. 주요 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정임 (2026.6.10.자 확인서 제출).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 소재합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 건 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M) 도로에 접하고 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 1996년 6월 15일자 국민은행 근저당권 (금액: 2,138,500,000원)

기타 권리 내역:

* 소유권보존 (1996-06-11, 주식회사남정주택)

* 1번 소유권금지사항 (2007-10-17)

* 임의경매 (2021-12-23, 국민은행, 금액: 1,047,282,930원, 사건번호: 2021타경2894)

등기부채권 총액: 3,185,782,930원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정자

보증금: 25,000,000원

차임: 70,000원

전입일자: 2017-05-24

배당신고일자: 2022-03-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이민아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-05-12

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 분석

상기 임차인 현황 및 배당신고 내역에 따르면, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리보다 후순위인 채권 및 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지에 설정된 별도등기는 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정이므로, 등기상의 말소 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 "하남읍 행정복지센터" 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호합니다.

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 교육시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층 302호 (철근콘크리트구조)

마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감. 창호는 목재 및 알루미늄 창호 등.

이용 상태: 아파트 (방2, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등 구성으로 추정)

설비 내역: 제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편의 보통.

생활 편의: 근린생활시설, 교육시설 등 근접.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 상태

* 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나, 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다.

* 일부 호실은 외부 표시(표찰)가 없는 상태입니다.

* 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있으며, 이는 원상복구 또는 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 및 기타

* 토지에 별도등기가 존재하였으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 그러나 매수 시점까지 최종 말소 여부를 재확인해야 합니다.

* 임대관계가 미상인 호실이 있어 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호실은 외부 관찰 및 집합건축물대장을 기준으로 평가되었으므로, 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 하남읍 행정복지센터 인근에 위치한 아파트입니다. 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 토지에 대한 별도등기가 근저당권자에 의해 말소될 예정이라는 점은 긍정적입니다.

다만, 건물 자체의 누수, 타일 파손, 균열 등 물리적 하자 보수 비용이 발생할 수 있으며, 일부 호실의 내부 확인이 어려운 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 실제 거주 및 임대 현황에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 하남읍의 행정 및 생활 중심지 인근에 위치하여 입지적 안정성이 있습니다.

* 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었다면, 수리 비용을 고려하더라도 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 토지 별도등기가 말소될 경우, 깨끗한 등기부 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 48,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 건물의 노후화 및 하자 보수 예상 비용

* 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건 시세

* 말소 예정인 토지 별도등기의 최종 말소 확인 여부

* 취득세, 법무비용 등 부대 비용

* 현재 법원 경매 시장에서의 경쟁 상황

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 주변 시세를 면밀히 분석한 후 보수 비용 및 제반 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 고려하면, 보증금 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.