나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [13] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (13)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층308호 (도로명 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평) - 전용면적

건물 지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 3층 308호

준공일: 1995년 05월 19일 (사용승인일: 1996년 05월 23일)

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 별도등기

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하고 있음. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준임. 본 건 대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

매각으로 인한 소멸 여부: 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

별도등기: 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 의사를 밝혔으며, 관련 확인서가 제출된 상태임 (2026.6.10.자 확인서 제출).

임차인 현황:

* 임차인: 윤정영

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2015-08-28

* 확정일자: 2017-12-22

* 배당신고일자: 2022-01-05

* 대항력: 없음

금액이 미상인 임차인이 없으나, 임차인 윤정영은 대항력이 없는 것으로 조사됨.

인수 가능한 보증금 합계: 0원

특수물건정보: 본 건은 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되며, 토지에 별도등기가 존재함.

4. 상권분석

주변 상업시설: 본 건 소재지는 "하남읍 행정복지센터" 인근에 위치하며, 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

지역 특성: 검색 결과에 따르면 하남읍은 교통의 요충지이며 농업이 발달한 지역으로 알려져 있음.

5. 생활정보

주변 시설: 본 건 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재된 주거 단지 형태를 띠고 있음.

교통: 본 건까지 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황 또한 보통 수준임.

여가/휴식: 인근에 수산제 역사공원 등 일부 공원 시설이 소재하여 여가 활동을 즐길 수 있음.

공공시설: 하남읍 행정복지센터, 하남교육지원청 등 주요 공공기관이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건/중복사건: 경매 사건이 중복으로 병합되어 진행되는 경우, 절차 진행에 있어 예상치 못한 복잡성이나 지연이 발생할 가능성이 있음.

건물 상태: 감정평가서에 따르면 본 건 구분건물은 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 다수 조사됨. 이러한 하자 보수에는 상당한 비용이 발생할 수 있음.

내부 확인 어려움: 일부 세대의 경우 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌음. 따라서 실제 내부 상태는 조사 내용과 다소 차이가 있을 수 있으므로, 응찰 시 재확인이 필요함.

외부 표시(표찰) 부재: 본 건 구분건물 중 일부 호수는 외부 표찰이 없는 상태이므로, 호수 확인 시 유의해야 함.

주변 환경: 하남읍 지역에 하남맑은물 관리센터(공공하수처리시설)가 위치해 있으나, 본 건과의 직접적인 근접성 및 환경에 미치는 영향에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함. 과거 밀양쓰레기매립장 관련 언급이 있었으나, 현재 운영 현황 및 본건과의 거리 등은 불확실함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 소재한 동촌아파트 3층 308호임. 단지 내에서 기본적인 주거 환경과 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됨. 감정평가액은 48,000,000원으로 비교적 낮은 편에 속하나, 건물 자체에 다수의 하자 보수가 필요한 상황이며, 중복 병합 사건으로 진행된다는 점은 투자 시 신중한 검토가 요구됨. 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소할 예정임을 확인하여 권리 관계상의 큰 문제는 없을 것으로 예상됨. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 건물 하자 보수 비용을 반드시 고려해야 함.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 4,800만원이라는 감정가는 소액 투자자에게 진입 기회를 제공할 수 있음.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 분석 및 명도 진행이 상대적으로 용이할 수 있음.

생활 인프라: 하남읍 행정복지센터와 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 48,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 건물 하자 보수 비용, 중복 병합 사건으로 인한 잠재적 리스크 및 제반 경비 등을 면밀히 고려하여 신중하게 산정해야 함. 임차인의 보증금 인수액은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 고려 대상이 아님.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.