나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [20] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (20)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층 407호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

면적:

* 토지: 20.12㎡ (약 6.09평)

* 건물: 39.20㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 소재, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있습니다.

교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통이용상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

경매종류: 부동산 임의경매

토지별도등기: 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 조병관 (조 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 170,000원

* 전입일자/확정일자: 2011-06-28

* 배당신고일자: 2022-01-10

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

결론: 본 건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리나 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

상권 특징: 하남읍의 중심지와 인접하여 지역 내 기본적인 소비 활동 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

편의시설: 하남읍 행정복지센터 인근으로 관공서, 은행, 마트 등의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 인근에 교육시설이 다수 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 하자:

* 일부 세대에 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다.

* 이로 인한 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

표찰 부재: 일부 구분건물 호수별 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로 응찰 시 유의해야 합니다.

임대관계 미확인: 일부 호수는 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로 재확인이 필요합니다.

토지 별도등기: 말소 예정이나, 최종 말소 확인 전까지는 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 1동 407호(전용면적 39.20㎡, 약 11.86평)로, 아파트 임의경매 물건입니다.

단지 주변은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능하며 교통 여건은 보통입니다.

권리관계상 인수되는 권리는 없으며, 토지 별도등기 또한 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화로 인한 누수, 균열, 타일 파손 등 하자 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 수리 비용이 추가로 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

저가 매수 기회: 감정가 49,000,000원 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

실수요 및 1주택 법인 매입: 소형 평형으로 1~2인 가구의 실수요자 또는 1주택 법인의 실거주 및 임대 목적에 적합합니다.

권리 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 명도에만 집중하면 됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 49,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정을 위한 고려 사항:

* 건물 하자 보수 비용 (누수, 균열, 마감재 파손 등)

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 소요 기간

* 최근 인근 유사 아파트 실거래가 및 호가 분석

* 본 건의 잠재적 가치 상승 여력 (지역 개발 계획 등)

본 건은 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있으나, 앞서 언급된 건물 하자 보수 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 부대 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 지역 부동산 시장 동향을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.