나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [18] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (18)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행 (추정)

감정가: 49,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층405호

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건물명: 동촌아파트

동/호수: 1동 405호

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 10층 건물 중 4층

사용승인일: 1996년 5월 23일

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평) (전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 건 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류 접합 지역입니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 국민은행의 근저당이 말소기준권리일 것으로 예상됩니다. 통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2016년 12월 22일

배당신고일자: 2022년 1월 10일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 중복병합사건 및 중복사건에 해당합니다.

* 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청하겠다는 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 말소될 가능성이 높습니다. 응찰 시 최종 말소 여부를 재확인해야 합니다.

* 일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호는 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었으니 응찰 시 재확인 바랍니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 하남읍 수산리 지역은 중소규모의 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 하남읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 하남읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 본 물건지 인근에 밀양동명고등학교가 소재하며, 수산초등학교하남대사분교장도 인근에 위치하고 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

5.3. 혐오시설

* 밀양시 생활폐기물 소각시설 및 하남 공공하수처리시설이 밀양시 내에 위치하나, 본 건과의 직접적인 인접성 및 혐오시설 여부에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하므로 관련 시설 여부를 현장 방문 시 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

* 구분건물 일부 호수에서 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사되었습니다. 평가 시 이를 고려하였으나, 실제 인수 시 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 평가에 포함되었으나, 탈거 가능한 비데, 인덕션 등은 제외되었습니다.

6.2. 별도 등기

* 토지에 별도 등기가 존재하나, 채권자인 국민은행이 말소 신청할 예정입니다. 그러나 법적 절차 완료 시점 및 확실성 여부는 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 정확한 호수 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호가 있어, 실제 내부 상태와 다를 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계는 미상으로, 추가 임대차 계약 유무 확인이 필요합니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 비교적 저렴한 감정가에 매각이 진행 중입니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 그러나 건물 노후로 인한 하자, 토지 별도 등기의 잠재적 위험, 일부 호수의 외부 표시 미비 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계 전반에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 4,900만원의 감정가로 시세 대비 진입 장벽이 낮습니다.

* 입지 조건: 하남읍 중심지 인근으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 인수 부담 적음: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건물 노후화 따른 수리 필요성: 수리를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 49,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 확인된 하자 및 리스크 요인을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 하자 보수 비용 및 향후 관리 용이성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율 등을 추가적으로 분석한 후 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.