나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [5] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14번지에 소재한 동촌아파트 1동 2층 202호입니다.

도로명주소로는 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24에 해당합니다.

본 물건은 아파트이며, 감정가는 48,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층에 위치하며, 해당 전용면적은 39.20㎡(약 11.86평)입니다.

토지 지분 면적은 20.12㎡(약 6.08평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본 건은 부동산 임의 경매로 진행 중이며, 채권자는 국민은행(국OOO)입니다.

건축물 사용승인일은 1996년 5월 23일입니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량으로 본 건까지 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상황으로는 남동측에 왕복 2차로 도로가, 북동측에는 노폭 약 8미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M) 및 중로2류(폭 15M-20M)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의 경매 사건으로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

본 매각으로 인하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없으며, 총 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 토지에 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 이를 말소 신청하겠다는 확인서(2026년 6월 10일자 제출)가 제출되어 말소가 예정되어 있습니다.

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항을 포함하고 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 270,000원

* 전입일자: 2015년 6월 1일

* 확정일자: 2021년 7월 21일

* 배당신고일자: 2022년 1월 6일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

"하남읍 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

밀양동명초등학교 및 밀양동명중학교가 주변에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변에서 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 차량을 이용한 접근이 용이하며, 남동측과 북동측으로 도로가 접해 있어 외부 이동이 편리합니다.

편의시설로는 인근 "하남읍 행정복지센터"를 이용할 수 있으며, 지역 내 소규모 상점 및 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육 환경으로는 밀양동명초등학교와 밀양동명중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

주거 환경은 중소규모 아파트 단지와 주택이 밀집한 일반적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화로 인한 하자가 다수 발견되었습니다.

* 방, 거실, 발코니 천장 및 벽체에 누수가 확인되었습니다.

* 변기 내부 누수, 발코니 페인트 탈락 현상이 있습니다.

* 화장실 및 주방 타일의 탈락, 돌출, 파손 등이 발생했으며, 벽체 균열도 발견되었습니다.

* 세면대 배수관 분리 및 파손 등의 문제도 조사되었습니다.

일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태로, 응찰 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하며, 이는 평가에는 포함되었으나 명도 시 원상복구 여부를 확인해야 합니다.

토지에 별도 등기가 존재하나, 말소 예정이므로 말소 처리를 명확히 확인해야 합니다.

현장 조사 시 일부 호수 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 응찰 전 내부 상태를 재확인하는 것이 좋습니다.

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 복잡한 권리관계로 인해 추가적인 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍의 동촌아파트 1동 2층 202호로, 감정가 4,800만원에 경매 진행 중입니다.

입지적으로는 행정복지센터와 학교가 인근에 있어 생활 편의 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

건물의 노후화로 인한 누수, 균열, 타일 파손 등 다수의 하자 발생이 예상되므로, 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

전 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

토지의 별도 등기가 말소될 예정이라는 점은 긍정적이나, 등기 말소 처리를 반드시 확인해야 합니다.

중복 사건 및 별도 등기 등의 특수 물건 정보는 권리 분석에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 수리 비용 발생 가능성에도 불구하고, 적정 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

아파트로서 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 상대적으로 적어 투자 접근성이 좋습니다.

국민은행의 별도 등기 말소 예정으로 권리 관계가 더욱 명확해질 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 48,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 건물 하자의 정도, 예상되는 수리 비용, 해당 지역의 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

건물의 하자 보수 비용을 충분히 감안한다면, 감정가 수준 또는 그 이하의 금액으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.