나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [8] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (8)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 48,000,000원

* 토지면적: 20.12㎡ (약 6.08 평)

* 건물면적(전용면적): 39.20㎡ (약 11.86 평)

* 건물 전체 연면적: 6,404.27㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행)

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층 301호

* 사용승인일: 1996년 5월 23일

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근입니다.

* 주위환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 물건지 남동측으로는 왕복 2차로 도로에, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 권리관계:

* 본 건의 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 말소될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박수진

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자: 2011년 9월 20일

* 배당신고일자: 2022년 1월 7일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 교육시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 이용: 본 건은 아파트로 이용 중이며, 일반적인 소형 아파트 구조(방 2, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등)로 파악됩니다.

* 주요 설비: 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: "하남읍 행정복지센터"가 북서측 인근에 위치합니다. 또한, 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 내용으로는 주변에 혐오시설이 있다고 파악되지 않습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 하자:

* 내부 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 다수의 하자가 조사되었습니다.

* 호수 식별 문제: 일부 호수에 외부 표시(표찰)가 없어 응찰 시 유의가 필요합니다.

* 내부 확인 어려움: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰을 통한 평가가 이루어졌으므로 응찰 전 재확인이 필요합니다.

* 중복 병합 사건, 공동 담보 물건 등으로 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분입니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 밀양시 하남읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 48,000,000원입니다.

* 건물 노후화로 인한 다수의 하자가 발견되었으나, 채권자가 토지 별도등기를 말소할 예정임을 확인하여 권리관계가 비교적 명확해지고 있습니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 다만, 건물 내부 하자 보수에 상당한 비용이 소요될 수 있으며, 이는 입찰가 산정 시 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 시세 상승 가능성: 현재 감정가가 비교적 낮은 수준으로, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화: 채권자의 별도등기 말소 예정으로 권리상 추가 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설 접근성: 인근에 행정복지센터, 근린생활시설, 교육시설이 있어 주거 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 48,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 주택의 노후화 및 다수 하자 보수 예상 비용 (정확한 견적 필요)

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향

* 임차인의 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없습니다.

* 낙찰 후 명도 진행 가능성 및 관련 비용

* 본 물건은 일반적으로 감정가의 70%~90% 선에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 구체적인 입찰가는 현장 조사 및 면밀한 시세 분석을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.