나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [7] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층208호

신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층 208호

외벽: 몰탈 위 페인팅

내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 목재 및 알루미늄 창호 외

설비내역: 제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.86평)

건물지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

1.4. 가격 정보

감정가: 46,000,000원

1.5. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지 형상은 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합)

중로2류(폭 15M-20M)(접합)

가축사육제한구역

상대보호구역

배출시설설치제한지역

공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (1996.06.15.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (토지에 대한 별도등기는 근저당권자 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사남정주택 (1996.06.11.)

근저당: 국민은행 (1996.06.15., 2,138,500,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 진 (2021.02.05., 15,000,000원) - 말소

강제경매: 외국 (2021.09.28.) - 말소

임의경매: 국민은행 (2021.12.23., 1,047,282,930원) - 말소

등기부채권 총액: 2,153,500,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 진

보증금: 15,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2012-11-12

확정일자: 2012-10-26

배당신고일자: 2021-02-05

대항력: 없음

비고: 진 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 행정복지센터, 근린생활시설, 교육시설 등이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 잠재적 발전 가능성

지역 개발 계획이나 인구 유입 추이에 따라 상권 가치가 변동될 수 있으나, 현재로서는 안정적인 주거 지역 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 하남읍 행정복지센터 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 교육시설이 존재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 보호받고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

* 누수 (방·거실·발코니 천장 및 벽체, 변기 내부)

* 발코니 페인트 탈락

* 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐

* 벽체 균열

* 세면대 배수관 분리·파손 등 다수의 하자가 조사되었습니다. 이에 따른 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 설치물

일부 호수에 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 평가에 포함되었으나, 탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등은 제외되었습니다. 이는 명도 시 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 호수 식별의 어려움

일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 응찰 시 유의해야 합니다. 또한, 내부 확인이 어려운 호수의 경우 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 따라 평가되었으므로, 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.4. 토지 별도등기

토지에 관하여 별도등기가 존재합니다. 다만, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 해소될 가능성이 높습니다.

6.5. 주변 혐오시설

주변에 직접적으로 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 밀양시 생활폐기물 소각시설이 인근 지역(무안면)에 위치하나, 본 물건지와의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 감정가 46,000,000원, 전용면적 39.20㎡(약 11.86평) 규모입니다. 입지상 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계는 국민은행의 근저당을 말소기준으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

그러나 건물 내외부의 다수 하자(누수, 균열, 타일 파손 등)로 인해 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 토지의 별도등기 문제가 있으나, 근저당권자의 말소 예정으로 해소될 가능성이 높습니다.

전반적으로 시세 대비 저렴한 가격으로 취득 가능성이 있으나, 하자로 인한 수리비 및 제반 부대 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 소형 아파트임에도 감정가가 낮아 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거 지역 내 위치하여 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 하자 보수 후 시세 차익 기대: 건물 하자 보수 및 내부 정비를 통해 가치를 높여 시세 차익을 실현할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 건물 하자 보수 예상 비용: 최소 500만원 ~ 1,000만원 이상 (현장 확인 필수)

* 명도 비용: 약 100만원 ~ 300만원 (협의 필요)

* 기타 부대 비용 (취득세, 법무사 수수료 등)

* 주변 시세 확인 후 최종 결정이 필요합니다.

* 보수적 관점에서 감정가 대비 80% ~ 90% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 36,000,000원 ~ 41,000,000원 (현장 조사 및 시세 확인 후 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.