나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [1] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 47,000,000원

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 1층104호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

토지지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

1.4. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 (토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 예정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감되었으며, 창호는 목재 및 알루미늄 창호 등입니다. 본 건은 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2.4. 토지 및 건물 설비

대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다. 건물에는 제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 2,138,500,000원)입니다. 이후 주식회사 남정주택의 소유권보존 등기(1996년 6월 11일)와 국민은행의 임의경매 개시결정(2021년 12월 23일, 1,047,282,930원)이 등기되어 있습니다. 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최재춘 (최 )

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 140,000원

* 전입일자: 1998년 5월 20일

* 배당신고일자: 2022년 1월 11일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 법적 의무가 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 별도등기 관련

토지에 대하여 별도의 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청하겠다는 확인서(2026.6.10.자)를 제출하였습니다. 따라서 매각 후 소유권이 이전되면 해당 별도 등기는 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 밀양시 하남읍의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있어, 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설 및 교육시설 등이 주변에 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 생활권의 중심 역할을 하는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 하남읍 행정복지센터와 인접해 있어 행정 서비스 접근성이 용이합니다. 아파트 단지 내 기본적인 생활 편의시설(급배수, 난방, 승강기 등)을 갖추고 있으며, 차량을 통한 시내 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화에 따른 하자: 누수(천장, 벽체), 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 배수관 파손 등의 하자가 보고되었습니다. 수리가 필요한 부분이 다수 존재할 수 있습니다.

* 호수 식별 어려움: 일부 구분건물 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태로 조사되어 응찰 시 유의가 필요합니다.

* 내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 어려운 호수가 있어, 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 따른 평가가 이루어졌습니다. 응찰 전 재확인이 필요합니다.

* 임차인 존재: 대항력은 없으나 임차인이 거주 중이므로, 명도 절차 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 복합적인 권리 관계: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있었으나 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로서, 감정가는 47,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 토지의 별도등기 또한 근저당권자에 의해 말소될 예정이어서 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다. 다만, 건물 자체의 노후화로 인한 하자가 다수 발견되어 수리가 필요한 점은 유의해야 합니다. 이러한 물리적 하자에도 불구하고 권리 관계의 명확성 때문에 시장의 관심이 있을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전함: 임차인의 대항력이 없고, 모든 담보권이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 별도 등기 말소 예정: 토지의 별도 등기가 근저당권자에 의해 말소될 예정으로, 소유권 이전 시 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 아파트로서 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 또는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 47,000,000원입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없고, 권리상 소멸되는 부분이 많아 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화로 인한 수리 비용을 고려해야 합니다. 이에, 예상 입찰가를 감정가의 110% ~ 120% 수준인 50,000,000원에서 56,400,000원 사이로 예상합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 55,000,000원을 보수적인 희망가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.