나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [14] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (14)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14, 동촌아파트 1동 3층 309호

* 신 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리)

* 건물 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층

* 토지 면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

* 건물 면적: 59.36㎡ (약 17.96평) - 전용 면적으로 추정됨. 정확한 분양 면적은 별도 확인 필요.

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

* 총 감정가: 62,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다. [cite: Appraisal Report Summary]

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. [cite: Appraisal Report Summary]

* 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다. [cite: Appraisal Report Summary]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

* 해당 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지에 대하여 별도등기가 존재하였으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. [cite: Notice of Special Property Information, Appraisal Report Summary]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이재길

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2021-03-31

* 배당신고일자: 2022-01-17

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못할 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재까지의 배당 신고 내역을 고려할 때, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본 건은 밀양시 하남읍 소재지로, 주변에 하남읍 행정복지센터 등 관공서와 함께 지역 주민을 위한 기본적인 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 분포하고 있습니다. [cite: Appraisal Report Summary, Search Result 1]

* 교육 시설로는 하남초등학교, 하남중학교 등이 인근에 위치하여 주거 환경에 적합합니다. [cite: Search Result 3]

* 대규모 상업 시설보다는 지역 내 수요를 충족하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 외벽: 몰탈 위 페인팅

* 내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감

* 창호: 목재 및 알루미늄 창호 외

* 건물 내부에는 누수, 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이는 감정평가 시 반영되었습니다. [cite: Appraisal Report Summary]

* 일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 응찰 시 유의가 필요합니다. [cite: Appraisal Report Summary]

5.2. 설비 내역

* 제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Appraisal Report Summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 하자

* 건물 내부에 다수의 하자(누수, 마감재 들뜸 및 파손, 균열 등)가 존재하여 수리 및 보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 특이사항

* 토지 별도등기가 존재했으나, 말소 예정으로 확인되어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 일부 호실의 외부 표시 부재로 정확한 내부 상태 확인에 어려움이 있을 수 있으며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호실은 집합건축물대장 등을 통해 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로 재확인이 필요합니다. [cite: Appraisal Report Summary]

6.3. 주변 환경 리스크

* 주변 지역은 공장설립제한지역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 주변 개발 방향에 따라 소음, 환경 공해 등의 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. [cite: Search Result 2]

7. 투자 포인트

* 경상남도 밀양시 하남읍의 아파트 물건으로, 비교적 낮은 감정가로 시장 진입이 가능합니다.

* 물건의 전용 면적이 59.36㎡ (약 17.96평)으로, 가족 단위 거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 규모입니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 법적 분쟁 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 하자 보수 비용을 감안하더라도, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 1동 3층 309호로, 현재 감정가는 62,000,000원입니다.

* 건물 자체적으로 누수, 마감재 탈락 등 다수의 하자가 조사되었으나, 이는 감정가 산정 시 이미 고려된 부분입니다.

* 등기상 별도 등기가 존재했으나 말소 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주변 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 물건의 하자 보수 계획을 철저히 세우고, 시장 가격 및 시세 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: (별도의 시장 조사 및 정확한 수리 비용 산출 후 최종 결정 필요)

감정가 62,000,000원을 기준으로, 물건의 하자 상태 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 55,000,000원 ~ 60,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.