나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [15] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층401호에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다. 해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정가는 49,000,000원입니다.

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (15)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 49,000,000원

* 토지 면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

* 토지 지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

* 건물 면적: 39.20㎡ (약 11.85평) - 전용 면적

* 건물 지분: 39.2㎡ (약 11.85평) - 전용 면적

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO (국민은행)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 별도등기

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하였습니다.

* 특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 별도등기

아파트의 전용면적은 39.20㎡ (약 11.85평)이며, 건물 전체 면적은 6404.27㎡입니다. 본 건에 대한 분양면적은 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 절차상 소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소될 권리가 대부분이며, 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자: 2005-02-03

* 배당신고일자: 2022-01-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 기타 특이사항: 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정임을 확인하였습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: "하남읍 행정복지센터"와 인접하여 기본적인 행정 서비스 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 근린생활시설 및 교육시설: 주거지 주변에 근린생활시설과 교육시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 일상생활에 필요한 편의를 제공하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 본 건은 "아파트"로 이용 중이며, 내부 구조는 일반적으로 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 제반 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 교육 환경: 본 건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 하자:

* 누수 (방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부 누수 등)

* 발코니 페인트 탈락

* 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손

* 벽체 균열

* 세면대 배수관 분리·파손 등 (상세 내용은 현장 확인 요망)

* 외부 표시 미비: 일부 세대 외부 표시(표찰)가 없어 내부 확인 시 주의가 필요합니다.

* 토지 별도등기: 존재하나, 말소 예정으로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나 응찰 시 유의해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 정확히 확인되지 않았습니다. (단, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로서, 주변에 기본적인 편의시설과 주거 환경이 형성되어 있습니다. 권리상 인수할 부담이 없고 토지 별도등기도 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건물 노후화로 인한 누수, 타일 파손 등의 하자가 다수 조사되어 수리 비용이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 이러한 점을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 인접하여 주거 생활에 필요한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 별도등기가 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가 49,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황에 따라 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정을 위한 추가 정보 (인근 실거래가, 현재 시세, 예상 수리비 등)가 부족하여 정확한 산출은 어렵습니다.

* 감정가 49,000,000원을 기준으로, 예상되는 수리비 및 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.