나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [3] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2021타경2894 (3) 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 1층 108호에 소재하며, 아파트 용도로 사용 중입니다.

감정가는 47,000,000원입니다.

토지 면적은 20.12㎡(약 6.08평)이며, 건물 면적은 39.20㎡(약 11.86평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 국민은행(국OOO)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, 주변에는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있습니다.

"하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

남동측으로는 왕복 2차로 도로에, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로2류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 대규모 공원이나 특이한 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행의 근저당(을1)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

2021년 12월 23일에 국민은행에 의해 신청된 임의경매개시결정(갑2)이 등기되어 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 2,138,500,000원입니다.

따라서, 일반적인 경매 절차에 따라 소유권, 근저당, 임의경매개시결정 등은 말소됩니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2009-10-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 보증금도 없어 인수할 금액이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 주거 용도의 단독주택 및 공동주택 단지로 형성되어 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

하남읍 행정복지센터와 같은 관공서가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 아파트로 이용 중이며, 일반적인 아파트의 설비 내역을 갖추고 있습니다.

제반 위생, 급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

주변에 교육시설이 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

인근 편의 시설로는 하남읍 행정복지센터가 있으며, 지역 내 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지에 대한 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청을 진행하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 리스크가 상당 부분 해소되었습니다.

* 물건명세서 상 '중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기' 등의 특이사항이 기재되어 있어 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. (단, 이는 위의 별도 등기 문제와 연관될 수 있으며, 말소 예정으로 확인됩니다.)

* 구분건물 일부 호수에 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 응찰 시 유의해야 합니다.

* 내부 하자: 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사되었습니다.

* 일부 호수의 내부 확인이 이해관계인 부재로 어려웠던 점을 감안하여, 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등으로 평가되었으므로 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 구분건물 일부 호수에 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 평가에 포함되었으나, 탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등은 제외되었습니다.

* 구분건물 중 일부 호별로 내부 이용 상태에 차이가 있을 수 있습니다. (표시된 전유부 정보로는 108호의 내부 구조는 명확히 알 수 없으며, 방2, 주방 겸 거실, 욕실 등을 갖춘 일반적인 아파트 구조로 추정됩니다.)

1.6. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 47,000,000원입니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

주요 권리 관계는 근저당이 말소기준권리로서 대부분 소멸될 것으로 보이며, 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

토지 별도 등기에 대한 말소 예정으로 큰 문제는 없을 것으로 판단되나, 응찰 전 최종 확인이 필요합니다.

다만, 건물의 노후화로 인한 누수, 타일 탈락, 균열 등의 하자가 다수 발견되어 수리 비용이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

전반적으로 소형 아파트 물건으로, 시세 대비 저평가된 가격이라면 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4700만원의 감정가는 소형 아파트로서 접근하기 쉬운 가격대입니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리가 없어 명확한 권리 인수가 예상됩니다.

* 토지 별도 등기 문제 해소: 채권자(국민은행)가 말소 신청 의사를 밝혀 법적 리스크가 낮아졌습니다.

* 주거지 내 위치: 기본적인 주거 환경 및 편의 시설 접근이 가능한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 47,000,000원입니다.

본 물건은 임차인 인수 보증금이 없으며, 주요 권리 관계도 명확한 편입니다.

하지만 건물의 노후화로 인한 다수의 하자(누수, 타일 파손, 균열 등)가 발견되었으며, 이에 대한 수리 비용 발생이 예상됩니다.

또한, 응찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 수리 비용 산출이 필수적입니다.

잠재적 리스크 및 수리 비용을 고려할 때, 감정가의 80~85% 수준인 37,600,000원 ~ 39,950,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 현장 조사 후 물건의 실제 가치와 예상 수리 비용을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.