나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [11] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (11)

감정가: 48,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 3층305호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

건축물대장 상 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 3층

준공일: 1996.05.23

총 세대수: 99세대 (동촌아파트 1개 동 기준)

전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

분양면적: 제공된 정보에서 직접적으로 확인되지 않으나, 일반적으로 공급면적은 전용면적과 주거공용면적을 포함합니다.

1.4. 토지 정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 20.120000000000005㎡ (약 6.08평)

대지권 면적 (전체): 2209.3㎡ (약 668.31평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용 상황은 보통입니다. 남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.2. 지역 지구 및 제한사항

제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 현재 등기부상 권리 분석 결과 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이경순

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-03-28

확정일자: 2021-07-26

배당신고일자: 2022-03-28

대항력: 없음

임차인 이경순 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 35,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서를 제출(2026.06.10.자)하였으므로 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

하남읍 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 상업 및 행정 시설 이용이 가능합니다. 주위로 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

본 건은 상대보호구역에 해당하므로, 인근에 교육 관련 시설이 있을 가능성이 높습니다. 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 특이사항

중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정 및 관련 서류 확인 시 좀 더 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 하자

구분건물 일부 호수에서 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이러한 하자 보수 비용 발생 가능성을 인지해야 합니다.

6.3. 기타 유의사항

일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태로 응찰 시 유의가 필요합니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰 등을 토대로 평가되었으므로 응찰 시 재확인이 필요합니다.

건물 일부 호수에 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 평가에 포함되었으나, 탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등은 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 소재한 동촌아파트 1동 3층 305호로, 감정가는 48,000,000원입니다. 아파트는 총 10층 건물 중 3층에 위치하며, 전용면적 39.20㎡(약 11.86평)입니다. 주변 환경은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다. 권리 분석상 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 토지에 대한 별도 등기도 말소 예정으로 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 내 다수의 하자(누수, 타일 탈락 등)가 조사되었으며, 중복 사건 등의 행정적 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없는 물건입니다.

토지에 대한 별도 등기 문제가 말소 예정으로 종결될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다.

건물 하자 보수 비용 및 중복 사건 처리 관련 제반 비용을 감안하여 입찰가를 산정할 경우, 합리적인 투자가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가 48,000,000원을 기준으로 하되, 건물 하자 보수 비용, 명도 비용, 취득 관련 세금 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 답사, 주변 시세 조사, 본건의 하자 상태 및 수리 비용 추정 등을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.