나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [28] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (28)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층 203호

* 건물명: 케이디스페이스알파286

* 건축년도: 2020년 (사용승인 2021년 10월 25일)

* 용도: 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

* 토지지분: 14.89㎡ (약 4.50평)

* 건물면적: 23.78㎡ (약 7.20평)

* 건물지분: 23.78㎡ (약 7.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치 및 주위환경

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본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, "대연초등학교" 북측 인근에 소재하는 "케이디스페이스알파286" 건물 내 제2층 제203호입니다. 본 건물은 주변에 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

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차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

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본건은 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

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본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 대연초등학교 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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1.2. 1. 권리 분석 개요

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* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 감정평가서상 특이사항으로 '중복사건'이 언급되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황

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* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으나, 전입일자가 있어 주의가 필요합니다.

1.2. 3. 인수 보증금

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* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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1.3. 1. 주변 시세 동향

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* 본건 건물인 "케이디스페이스알파286"은 2020년 준공된 건물로, 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성되어 있습니다.

* 최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사한 연식 및 형태의 다세대주택 매물이 확인됩니다.

* 2020년에 준공된 "오케이센트럴시티"의 전용면적 17.9㎡(약 5.4평) 매물이 2026년 6월 2일 122,000,000원(약 1.22억)에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 22,590,000원/평입니다.

* 본건의 감정가는 257,000,000원이며, 건물면적 23.78㎡(약 7.20평) 기준 평당 약 35,690,000원/평으로 산정됩니다.

* 건축년도가 유사한 "오케이센트럴시티"의 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 건물의 상태, 층수, 향, 내부 마감재 등 개별적인 차이에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

* 다른 주변 다세대 주택들의 거래 사례(1996년식 62.8㎡ 1.33억, 2002년식 81.16㎡ 1.5억)는 연식 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

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1.4. 1. 건물 구조 및 설비

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본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 6층 규모입니다. 2021년 10월 25일에 사용 승인되었습니다.

내부에는 위생 및 급·배수 설비, 전기시설, 시스템 에어컨, 스프링클러, 화재 탐지 및 경보 시설, 공동 소화기, 승강기, 공동 현관, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다.

1.4. 2. 이용상태

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건물 내에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 혼합되어 있습니다. 본건 203호는 이 중 다세대주택 또는 업무시설(오피스텔)로 이용될 가능성이 높습니다.

1.4. 3. 주변 편의시설

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본건은 대연초등학교 북측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

가까운 거리에 대연역(지하철 2호선)이 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 대연초등학교, 부산교육대학교, 부산예술중학교, 부산예술고등학교 등 (비교적 근거리)

* 교통시설: 부산 지하철 2호선 대연역 (도보 약 10분), 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 인근 상업지구에 대형마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 공원/녹지: 인근 소공원 및 남구 문화회관 등 휴식 공간 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1. 법률 및 권리 관계

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* '중복사건'이라는 특이사항이 있으므로, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 있는지, 있다면 경매 진행 및 낙찰에 어떤 영향이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 2. 건물 상태 및 현황

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* 건축연도가 2020년으로 비교적 신축이지만, 2021년 10월에 사용 승인된 건물인 점을 고려할 때, 내부 설비 상태 및 하자 여부를 꼼꼼히 점검해야 합니다.

1.5. 3. 토지 이용 제한

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* 토지이용계획상 '대연초등학교 상대보호구역'에 포함되어 있어, 향후 건축물 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 4. 주변 환경

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* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 학교 및 주거 지역과 인접하여 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

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1.6. 1. 물건 요약

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* 본건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택/오피스텔 복합 건물 내 호실입니다.

* 대연역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 건축연도가 짧고 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되나, 감정가가 최근 유사 신축 원룸형 주택의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* '중복사건' 표기 등 권리관계 및 물건 현황에 대한 추가적인 정밀 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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1.7. 1. 장점

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* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 향후 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 부산 도시철도 2호선 대연역 역세권에 위치하여 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

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1.8. 1. 산정 근거

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* 감정가: 257,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 유사 신축(2020년) 원룸형 주택(17.9㎡)이 122,000,000원(평당 약 22,590,000원)에 거래되었습니다.

* 본건 면적(7.20평)에 해당 평당가를 적용 시, 약 162,648,000원 수준으로 추산됩니다.

* 본건 감정가(257,000,000원)는 해당 면적 및 연식 대비 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 건물의 층수, 향, 내부 상태, 기타 조건 등에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

* '중복사건' 등 추가적인 확인 사항을 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

1.8. 2. 최종 예상 입찰가

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따라서, 예상 입찰가는 약 1억 6천만 원 ~ 1억 8천만 원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 권리관계 분석 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.