나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [27] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건명: 케이디스페이스알파286 2층202호

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (27)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층202호

용도: 다세대주택, 업무시설(오피스텔)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적: 25.59㎡ (약 7.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO (마스킹 처리)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 무난한 편임.

인접 도로상태

건물 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있음.

혐오시설 유무

본 보고서 작성 시점에 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 확인은 불가하였으므로, 현장 방문 및 주변 조사를 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인하시기 바람.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권임.

등기부요약

* 소유권보존: 우용길 (2021-10-29)

* 근저당권: 주식회사위드파트너스대부 (2021-10-29, 3,420,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 오케이저축은행 (2023-09-27, 198,900,000원) - 말소

* 임의경매: 대형선망수산업협동조합 (2024-03-06, 2,901,207,385원) - 말소

* 주택임차권: 송승애 (2022-03-17 전입/확정, 2024-03-22 말소) - 말소

* 근저당권부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-10-30, 3,420,000,000원) - 말소

* 근저당권부채권질권설정: 최해용 (2025-11-20, 100,000,000원) - 말소

등기부채권 총액: 3,638,900,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황

* 임차인: 송승애 (송 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 660,000원

* 전입/확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2024-03-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 의견

모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정에 있어, 낙찰자는 인수하는 권리가 없음. 다만, 임차인 송승애는 배당받지 못하더라도 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대연동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 대연역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있음. 주변에 다수의 공동주택 단지가 소재하고 있어 기본적인 임대 수요는 확보될 것으로 보임. 본 건은 다세대주택 및 오피스텔 용도로 활용 가능한 집합건물이므로, 소형 주거 또는 업무 공간으로서의 가치를 가짐.

1.4. 생활정보

건축물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물로 2021년 10월 25일 사용승인되었으며, 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

내부 및 설비

내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 구조임. 외벽은 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감되어 있음. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 전기시설, 시스템 에어컨, 스프링클러, 화재탐지 및 경보시설, 승강기, 공동현관기, 주차장, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음.

주변 편의시설

대연초등학교가 인근에 있으며, 도시철도 2호선 대연역을 통해 부산 시내 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

높은 채무 총액

등기부채권 총액이 36억 3천 8백 9십만원으로 감정가 2억 3천만원 대비 현저히 높아, 채권 회수를 위한 경쟁 입찰이 치열하지 않을 가능성이 있음.

임대관계 미상

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계나 숨겨진 임대차 계약이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택/오피스텔로, 대연역 및 대연초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편임. 그러나 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계와 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인임. 임대 관계 미상 또한 면밀한 사전 조사가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있음.

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 대연역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리함.

* 주거 및 업무 복합 용도: 다세대주택 및 오피스텔로 활용 가능하여 다양한 투자 목적에 부합할 수 있음.

* 향후 지역 개발 기대: 부산 남구 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 지역 내 유사 물건(오케이센트럴시티, 2020년식, 전용면적 17.9㎡)의 매매 가격이 2026년 6월 기준 12,200만원이었음을 고려할 때, 본 건(전용면적 25.59㎡)의 현 시세는 약 17,400만원 내외로 추정됨. 감정가 23,000만원과 시세의 차이가 있으나, 중복사건 및 높은 채무 총액 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요함.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가, 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 180,000,000원 내외로 제안함. 이는 현 시세 대비 소폭 상향 조정된 가격이며, 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 정보 분석을 통해 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.