나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [24] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산의 표시

1.1. 1.소재지

부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층403호

1.1. 2.건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 4층 403호이며, 공동주택(다세대주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용중임. 2021년 10월 25일 사용승인됨.

1.1. 3.토지 및 건물 면적

토지면적: 17.64㎡ (약 5.33평)

건물면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

토지지분: 17.64㎡ (약 5.33평)

건물지분: 28.16㎡ (약 8.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4.감정가

293,000,000원

1.1. 5.매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 6.경매 구분

부동산 임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 경성대학교와 부경대학교 대연캠퍼스가 인근에 있어 대학 상권이 형성되어 있으며, 부산의 혁신도시 사업 지역 중 하나가 위치함.

1.2. 2.교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 현황

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됨.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 김

보증금: 110,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2022-04-14

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-03-20

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금은 본 경매 절차를 통해 인수되지 않음.

1.3. 3.인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 대연동 일대는 다수의 대학(경성대, 부경대)이 밀집하여 젊은 유동인구가 많으며, 이는 원룸 및 오피스텔 등 주거 시설에 대한 꾸준한 수요로 이어짐. 또한, 대규모 아파트 단지 개발 및 도시재생 사업 추진 등으로 주거 환경이 개선되고 있으며, 상업 시설 또한 다양하게 발달하여 상권 활성화 가능성이 높음.

1.5. 생활정보

* 교육: 대연초등학교, 대연중학교, 경성대학교, 부경대학교 등 교육 시설이 인접해 있음.

* 편의시설: 인근에 대연시장, 못골골목시장 등 전통 시장과 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높음.

* 교통: 지하철 2호선 대연역 및 다수의 버스 노선이 있어 부산 시내 전반으로의 이동이 용이함.

* 문화/관광: 부산박물관, UN평화공원, 유엔기념공원, 유엔평화기념관 등 문화 및 역사 시설이 인근에 위치함.

1.6. 잠재적 리스크

과거 대연동 원룸촌에서 발생했던 범죄 사건으로 인해 1인 가구 밀집 지역의 치안에 대한 우려가 제기된 바 있으며, 이는 향후 부동산 가치 평가 시 고려될 수 있는 요소임. 다만, 해당 사건 이후 1인 가구 안심 마을 조성을 위한 도시 재생 및 범죄 예방 디자인(셉테드) 도입 등 치안 강화 노력이 추진되고 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(2021년 사용승인)로, 대학가 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수하며, 향후 도시 재생 사업을 통한 지역 가치 상승도 기대할 수 있음. 다만, 최근 거래된 유사 물건 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 지역 내 치안에 대한 잠재적 우려 사항은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 보수 부담이 적고 최신 주거 트렌드를 반영한 원룸/오피스텔 형태로 대학생 및 1인 가구 임대 수요 확보에 유리함.

* 대연역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 부산 남구의 중심 지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 대학가 인근 지역 특성상 공실률이 낮을 가능성이 높으며, 안정적인 월세 수입 창출이 기대됨.

* 도시 재생 사업 추진으로 인한 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 293,000,000원

최근 유사 물건(오케이센트럴시티, 2020년식, 17.9㎡)의 거래가는 122,000,000원으로, 본건(28.16㎡)의 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 현재 시장가치는 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됨. (참고: ㎡당 약 680만원 ~ 780만원 적용)

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하면, 최초 감정가는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됨.

따라서, 본 물건의 최적 입찰가는 시장 가치 및 유찰 가능성을 고려하여 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직함. (구체적인 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.