나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [26] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (26)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6, 케이디스페이스알파286 2층 201호

건물명: 케이디스페이스알파286

용도: 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)

건축년도: 2021년 10월 25일 사용승인

감정가: 313,000,000원

토지면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근.

* 주변환경: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 교통이 편리함.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 지형: 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매로, 매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 강 :

* 보증금: 11,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 2022-05-24

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 없음. 따라서 보증금 인수 의무 없음.

* 김 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-03

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음. 따라서 보증금 인수 의무 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: "케이디스페이스알파286"은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 구성된 복합 건물임.

* 지역 특성: 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존함.

* 접근성: 지하철 2호선 대연역과 인접하여 유동인구가 많고 상권 활성화 가능성이 있음.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 6월) 분석 결과, 전용면적 17.9㎡(2020년 준공)가 12,200만원에 거래되었으며, 이는 약 681만원/㎡의 시세를 형성함.

* 본 물건은 전용면적 28.76㎡로, 오케이센트럴시티(17.9㎡)보다 크고, 2021년 준공으로 최신 건물에 해당함.

* 이를 바탕으로 추정 시 본 물건의 적정 시세는 약 1억 9천 6백만원 수준으로 판단됨.

* 감정가 313,000,000원은 현재 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "대연초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리함.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설과 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 의료시설: 인근에 다양한 의원급 의료시설이 있으며, 부산백병원 등 종합병원 이용도 가능함.

* 교통: 지하철 2호선 대연역과 버스 정류장이 가까워 부산 시내 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호에 (26) 표기가 있고 '중복사건'으로 명시되어 있어, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행 중이거나 과거 진행된 이력이 있을 수 있으며, 이로 인한 권리 관계 확인 및 절차 진행에 주의가 필요함.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 현재 추정 시세보다 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며, 낙찰 시까지 장기간 소요될 수 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축급 도시형생활주택/오피스텔로, 역세권 입지에 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, '중복사건' 표기는 추가적인 확인이 필요합니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있어, 여러 차례 유찰될 가능성이 높으며, 이를 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높음.

* 역세권 입지: 대연역 인근으로 임대 수요 및 투자가치가 높음.

* 시세 대비 낮은 취득 가능성: 높은 감정가로 인해 유찰 가능성이 높으며, 재매각 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있음.

* 다양한 용도: 도시형생활주택 및 오피스텔로 활용되어 임대 수익 창출에 용이함.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 추정 시세: 약 196,000,000원 ~ 210,000,000원

* 감정가: 313,000,000원

* 본건은 감정가가 시세보다 높아, 1회차 입찰에는 참여자가 적거나 없을 것으로 예상됩니다.

* 2회차(감정가 80%): 250,400,000원

* 3회차(감정가 64%): 200,320,000원

* 4회차(감정가 51.2%): 160,256,000원

* 예상 입찰가: 시세 범위를 고려하여, 3회차 입찰 시점인 200,320,000원 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 보이며, 195,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.