나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [23] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (23)

물건명: 케이디스페이스알파286 4층401호

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6

건물명: 케이디스페이스알파286

전유부 동/호: 4층 401호

용도: 다세대주택 (공동주택-도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔) 혼합)

사용승인일: 2021년 10월 25일

감정가: 265,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.38㎡ (약 4.65평)

토지 지분: 15.38㎡ (약 4.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

건물 지분: 24.56㎡ (약 7.43평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

1.4. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, "대연초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지상 6층, 지하 1층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샤시 창호로 구성되어 있습니다.

토지는 남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건립 부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 남측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(2011.03.29) 및 상대보호구역(2016-07-05, 대연초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOOOOOOO입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2022년 08월 16일

* 확정일자: 2022년 08월 03일

* 배당신고일자: 2024년 05월 09일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

상기 임차인 강 은 대항력이 없어 보증금 인수 사항이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본건이 속한 '케이디스페이스알파286' 건물은 2021년 10월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 지하 1층, 지상 6층 규모로, 건물 내에는 근린생활시설 1개호, 다세대주택 14개호, 업무시설(오피스텔) 13개호가 포함되어 있습니다. 본건 401호는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) 또는 업무시설(오피스텔)로 이용 가능한 공간입니다.

4.2. 상권 특성

건물이 위치한 대연동 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼합된 지역으로, 주변의 다양한 생활 편의시설 및 교통망을 이용할 수 있습니다. 이는 소형 주거 또는 투자 목적의 수요를 뒷받침할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 대연초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 기반 시설

건물 내 시스템 에어컨, 스프링클러, 화재 탐지 및 경보 시설, 공동 소화기, 승강기, 공동 현관기, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다. 난방은 도시가스에 의한 개별난방 방식입니다. 인근의 대연역 및 버스 정류장을 통한 교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근 또는 대연초등학교 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 진행되고 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 지연 가능성을 내포할 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

건물 전체의 임대 관계는 '미상'으로 파악되었으나, 특정 임차인(강준혁)의 현황이 파악되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택/오피스텔로, 대연역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주변에 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대연초등학교와 인접하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 건물 상태가 양호하고 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건으로 진행되고 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수할 보증금은 없으므로, 비교적 안전하게 접근 가능한 경매 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 사용 승인된 비교적 새로운 건물로, 즉시 거주하거나 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 대연역이 인접하여 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

* 소형 면적: 24.56㎡의 전용 면적은 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 편입니다.

* 안정적인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 보증금 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 2020년에 준공된 '오케이센트럴시티'의 17.9㎡ 면적 물건이 2026년 6월 2일에 122,000,000원에 거래되었습니다. 이를 제곱미터당 가격으로 환산하면 약 6,815,642원/㎡이며, 평당 가격으로는 약 22,592,592원/평입니다.

본건 물건은 2021년 준공으로 유사한 연식이며, 면적은 24.56㎡ (약 7.43평)입니다. 이를 유사 거래 사례의 평당 가격(약 22,592,592원/평)에 적용하면 약 167,750,000원의 시세가 추정됩니다.

반면, 본건의 감정가는 265,000,000원으로, 이는 제곱미터당 약 10,789,800원/㎡, 평당 약 35,666,218원에 해당하여, 유사 거래 사례 시세보다 약 58% 높은 수준입니다. 이러한 감정가와 시세 간의 큰 차이는 감정가가 시장 실거래가 대비 다소 높게 책정되었거나, 본건 물건이 추가적인 가치를 지니고 있을 가능성을 시사합니다. 중복 사건이라는 점도 감안할 필요가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 일정 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 유사 거래 사례 시세를 기준으로 하되, 신축 건물이라는 점을 감안하여 낙찰 가능성을 높이는 선에서 결정하는 것이 좋습니다.

이에 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 195,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가(265,000,000원) 대비 약 73.6% 수준이며, 시세 분석 결과와 합리적인 격차를 두면서도 경매 물건으로서의 경쟁력을 갖춘 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.