나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [25] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (25)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, "대연초등학교" 북측 인근에 소재하는 "케이디스페이스알파286" 건물 내 4층 405호임.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 곳임.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보임.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 6일

* 배당신고일자: 2024년 9월 26일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건은 중복사건으로, 동일 물건에 대한 추가적인 경매 진행 여부 및 절차를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

대연동 일대는 주거지로서의 안정성과 더불어 상업 시설이 발달한 지역으로, 꾸준한 배후수요를 기대할 수 있음.

본건이 위치한 "케이디스페이스알파286"은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 건물로, 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 임대 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있음.

대연역 역세권이라는 지리적 이점은 직장인 및 학생 등 젊은 임차인층을 유인하는 데 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

5. 생활정보

단지 내 및 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

대연초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호함.

주변 교통망을 통해 부산 시내 각지로의 이동이 편리하며, 생활 인프라 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

중복사건으로 인한 절차상의 복잡성 또는 권리 관계 변동 가능성이 존재하므로, 입찰 전 관련 사항을 철저히 확인해야 함.

2021년 10월 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

부동산 시장의 변동성 및 지역 개발 계획에 따라 향후 시세 변동이 발생할 수 있음.

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부를 확인하여 투자 결정에 반영해야 하나, 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있음.

비교적 최근에 준공되어 건물의 상태가 양호할 것으로 예상되며, 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요를 겨냥하기에 적합함.

다만, 중복사건이라는 특이사항이 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 세심한 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

부산 도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지로, 임대 수요 확보에 유리함.

2021년 준공된 신축 건물로, 초기 시설 투자 및 유지보수 부담이 상대적으로 적음.

오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등 복합 용도로 조성된 건물로, 다양한 수요층을 흡수할 수 있음.

1~2인 가구가 선호하는 소형 면적으로, 임대 시장에서 꾸준한 수요가 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가는 209,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 호가 정보를 종합한 결과, 본 물건(29.60㎡, 약 8.95평)의 현재 시세는 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 파악됩니다.

최적의 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 80%~100% 수준의 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.