나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [22] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (22)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층306호

용도: 오피스텔

감정가: 209,000,000원

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.6㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

건축물표제부 요약:

- 건물명: 케이디스페이스알파286

- 사용승인일: 2021년 10월 25일

- 주요구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 공동주택(다세대주택-도시형생활주택), 업무시설(오피스텔)

- 총 동 수: 1개동

- 전용면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

- 건폐율: 56.72%

- 용적률: 219.71%

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "케이디스페이스알파286" 건물 내 3층 306호입니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

북측 인근에 대연초등학교가 위치하고 있습니다.

단지명은 '케이디스페이스알파286'으로 2021년 10월 25일에 사용승인된 신축 건물입니다.

* 주변 교통

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한 부산 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대연역은 부산 도시철도 2호선의 213번 역으로, 장산행과 호포행 열차가 운행되며 첫차는 오전 5시 50분, 막차는 자정 13분(장산행 기준)입니다.

* 인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설

대연초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

부산 도시철도 2호선 대연역이 도보 이용 가능한 거리에 있습니다.

대연역 주변으로는 부산고려병원, 남구도서관, 대연우체국, 부산문화회관, 부산박물관, UN기념공원 등이 있으며, 못골골목시장, 대연시장이 있습니다.

케이디스페이스알파286 건물은 2021년 10월 준공되었으며, 총 28개 호수로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

임차인: 백

보증금: 130,000,000원

차임: 60,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-10

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2024-05-01

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부산 남구 대연동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 특히 대연역 주변은 유동인구가 많아 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대연초등학교가 인접해 있어 학군 수요 또한 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 대연역을 이용한 시내 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 교육: 대연초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 대연역 주변으로 부산고려병원, 남구도서관, 대연우체국, 못골골목시장, 대연시장 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 문화: 부산문화회관, 부산박물관, UN기념공원 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 명확히 확인해야 합니다.

* 신축 건물: 2021년 10월 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 건물 전체의 관리 상태 및 하자 여부는 별도로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축 오피스텔로, 대연역 역세권에 해당하여 교통이 편리합니다. 대연초등학교 인접, 다양한 생활 편의시설 및 문화시설 접근성이 우수한 입지입니다. 비록 중복사건이라는 특이사항이 있으나, 건물 자체의 노후도가 낮고 입지 조건이 우수하여 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 대연역 도보 이용 가능으로 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 편의시설: 학교, 시장, 문화시설 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 낮은 명도 부담: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 확인 결과, '케이디스페이스알파286' 오피스텔의 유사 면적대 매물 시세는 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. (검색 결과에서 직접적인 해당 건물 306호의 실거래가 정보는 확인되지 않았으나, 유사 오피스텔의 일반적인 시세를 참고했습니다.)

감정가 209,000,000원 대비 현재 시세 수준을 고려할 때, 임차인 인수 보증금이 없고, 대항력이 없는 점을 감안하면, 본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 낙찰 후 명도 및 기타 부대비용을 고려한 보수적인 추정치입니다. 정확한 시세는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.