나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [17] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (17)

소재지: 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 6층 602호 (대연동)

용도: 오피스텔

감정가: 218,000,000 원

토지면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

토지 지분: 18.40㎡ (약 5.57평)

건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물 지분: 29.38㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: (OOOOOOOOOO

특이사항: 중복 사건, 공유자 우선매수 신고

건물 준공 연도: 2021년 10월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 6층 602호입니다.

주변 환경: 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

총괄: 본 물건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 사항:

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 말소기준권리: (등기부상 말소기준권리 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 손정인

* 보증금: 50,000,000 원

* 차임: 550,000 원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 06월 07일

* 배당신고일자: 2024년 03월 21일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0 원 (임차인 손정인은 대항력이 없어 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않습니다.)

특이사항:

* 중복 사건으로 진행되고 있습니다.

* 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있습니다.

* 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. (주의 필요)

4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 대연동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

주변 시설: 대연초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

교통 여건: 대연역 및 버스 정류장이 인접하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

교통: 부산 지하철 2호선 대연역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 주변에 각종 상가, 은행, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 대연초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕, 지하 1층, 지상 6층 건물입니다.

* 주요 용도: 공동주택(다세대주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 전기, 시스템 에어컨, 스프링클러, 화재 탐지/경보, 엘리베이터, 주차장, 개별난방 등 현대적인 생활 및 업무를 위한 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 간의 연관성 및 처리 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 입찰 경쟁 없이 해당 공유자가 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사하려는 경우, 1회로 제한되는 점을 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 구체적인 임대차 관계(기존 임차인 외 추가 임차인 여부, 임대 조건 등)가 명확하지 않은 경우, 명도 과정이나 향후 임대 수익 예측에 불확실성이 존재할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 자랑합니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 대연역을 중심으로 한 주거 및 상업 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 중복 사건 진행 및 공유자 우선매수 신고 가능성 등의 고려 사항이 있습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 도보 거리로, 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 수요: 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신식 설비를 갖추고 있어 관리 용이성과 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 단순합니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 218,000,000원입니다.

부동산 매물 정보 검색 결과, '케이디스페이스알파286' 및 인근 오피스텔의 유사 면적대(약 25-35㎡) 매물 시세는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 시장 시세 범위 내에 있으며, 건물이 2021년 준공된 신축임을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 대연역 역세권 및 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다 [검색 결과 없음].

위 정보들을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황 및 낙찰가율을 감안하여 감정가 수준 내외 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 220,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.