나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [21] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (21)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층303호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형 또는 업무시설(오피스텔) 가능성 있음)

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

* 토지지분: 14.89㎡ (약 4.50평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.78㎡ (약 7.19평)

* 건물지분: 23.78㎡ (약 7.19평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형선망수산업협동조합 (부산지방법원 동부지원 2024타경102320 근거)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 부산 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 현황

본건은 2021년 10월 25일 사용 승인된 철근 콘크리트 구조 평슬라브 지붕 6층 건물 내 3층 303호입니다. 건물은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건이 위치한 3층 303호는 전유부상 호실로 확인됩니다. 토지는 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지로, 공동주택 및 업무시설 건축 용도로 이용되고 있습니다. 건물 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 주식회사 위드파트너스대부의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 인수되는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 주요 등기 현황

* 소유권보존: 우용길 (2021-10-29)

* 근저당: 주식회사 위드파트너스대부 (2021-10-29, 3,420,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 오케이저축은행 (2023-09-27, 198,900,000원) - 말소

* 주택임차권: 김주영 (2021-12-21 확정, 170,000,000원) - 말소

* 임의경매: 대형선망수산업협동조합 (2024-03-06, 2,901,207,385원) - 말소

* 강제경매: 김주영 (2024-05-27) - 말소

* 근질권 설정 등 (제이비우리캐피탈주식회사, 최해용) - 말소

총 채권액 합계: 3,788,900,000원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-28

* 확정일자: 2021-12-21

* 배당신고일자: 2024-01-17

* 대항력: 없음

비고: 임차인 김주영은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 보증금 170,000,000원은 인수되지 않고 경매 절차에 따라 배당받을 것으로 예상됩니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특성

본건이 소재한 '케이디스페이스알파286' 건물은 2021년 10월 신축된 비교적 신축급 건물로, 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) 및 오피스텔로 복합 건축되었습니다. 총 6층 건물에 27개 호실이 있는 것으로 보입니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 2020년식 '오케이센트럴시티' 건물에서 전용면적 17.9㎡가 2026년 6월 12,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건 건물면적은 23.78㎡로, 이와 유사한 연식 및 용도(도시형생활주택/오피스텔)를 가진다고 가정할 때, 면적 비율로 환산 시 약 16,200만원 수준의 시세로 추정됩니다. (12,200만원 / 17.9㎡ * 23.78㎡ ≈ 16,200만원)

4.3. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 257,000,000원(2억 5,700만원)으로, 최근 시세로 추정되는 16,200만원~16,300만원 대비 약 36% 이상 높게 책정되었습니다. 이는 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대연초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 대연역(지하철 2호선)이 가까워 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 전기 시설, 시스템 에어컨, 스프링클러 및 화재 탐지/경보 시설, 공동 소화기, 승강기, 공동 현관기, 주차장 시설, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 채권 총액

총 채권액이 약 37억 8,890만원으로 매우 높아, 이는 다수의 채권자가 존재하며 경매 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 후순위 채권자들은 전부 소멸될 예정입니다.

6.2. 명도 관련 사항

임차인 김주영은 대항력이 없으므로 명도 저항의 가능성은 낮으나, 모든 경매 물건과 마찬가지로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 격차

감정가(25,700만원)가 유사 물건 시세(약 16,200만원) 대비 현저히 높아, 유찰 가능성이 높으며, 이는 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축급 건물에 위치하며, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없다는 점도 긍정적입니다. 그러나 매우 높은 채권 총액과 시세 대비 높은 감정가는 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 중복 사건, 공동 담보라는 특이사항도 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거/업무시설: 1인 가구 및 소규모 사업체 수요에 부합하는 소형 면적입니다.

* 역세권 입지: 대연역 초역세권으로 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 시세보다 낮은 감정가: 감정가와 실제 시세의 큰 격차를 활용하여 저가 낙찰을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 자료를 바탕으로 분석한 시세는 약 16,200만원 ~ 16,300만원 수준입니다. 감정가 257,000,000원 대비 약 63% 수준입니다.

현재 시장 상황, 건물의 향후 가치, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 시세 범위를 고려하여 16,000만원 ~ 17,000만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.