나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [14] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 부산광역시 남구 대연동 286-6번지에 위치한 케이디스페이스알파286 건물의 2층 205호입니다.

이 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 부산동부지원 2024타경102320 (14)입니다.

건물의 용도는 오피스텔이며, 2021년 10월 25일에 사용 승인되었습니다.

감정가는 209,000,000원입니다.

토지 면적은 18.54㎡ (약 5.61평)이며, 건물 면적은 29.60㎡ (약 8.95평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건은 중복사건, 공유자 우선매수 신고, 공동 담보 물건입니다.

주의사항으로, 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 2호선 "대연역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물 북측과 남측으로는 각각 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

건물이 소재한 토지는 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권입니다.

이후 접수된 오케이저축은행 근저당권, 대형선망수산업협동조합의 임의경매 개시 결정, 오예솔의 주택임차권, 그리고 기타 근저당권부 채권 질권 설정 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 3,748,900,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-07

* 확정일자: 2021-12-15

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인 오 씨가 대항력이 없어 보증금을 배당을 통해 회수하거나, 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

건물 자체가 공동주택(다세대주택-원룸형)과 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있어, 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 특징을 가집니다.

대연역 인근으로 유동인구가 꾸준하며, 주변 상가 및 주거 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

다만, 구체적인 상권 활성화 정도 및 업종 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 교통이 편리하여 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

가까운 곳에 대연초등학교가 위치해 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 전기 시설, 시스템 에어컨, 스프링클러, 화재탐지 및 경보 시설, 승강기, 공동현관, 주차장 시설, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

엘리베이터가 1대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수신고: 본 물건은 공유자 우선매수 신고 대상이므로, 낙찰 후에도 공유자가 최고가 매수 신고인의 가격으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 참여 시 불확실성을 높이는 요인입니다.

* 중복사건: 여러 사건 번호가 얽혀 있어 복잡한 권리관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 해당 부동산이 여러 채무에 공동으로 담보로 제공되었을 수 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)인 오피스텔로, 부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 환경이 양호한 편입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

하지만 공유자 우선매수 신고, 중복 사건, 공동 담보 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 리스크들을 감안했을 때, 적정 가격 산정 및 철저한 권리 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 대연역 인근으로 교통의 편리성이 높습니다.

* 복합 용도: 오피스텔 및 도시형생활주택으로 활용 가능하여 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 분쟁 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

건물 면적 29.60㎡ (약 8.95평)의 오피스텔 시세를 주변 지역(대연동, 대연역 인근)에서 파악한 결과, 유사 면적대의 신축 오피스텔은 현재 시세로 대략 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

본건은 감정가 수준이 시장 가격과 부합하는 것으로 판단됩니다.

그러나 공유자 우선매수 신고라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다. 공유자가 높은 가격으로 낙찰받을 경우, 일반 입찰 참여자는 낙찰을 받지 못하거나 예상보다 높은 가격에 낙찰받아야 할 수 있습니다.

따라서, 해당 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 180,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.