나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [16] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층404호

(도로명주소: 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56, 4층 404호)

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

준공일자: 2021년 10월 25일

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물

1.3. 면적정보

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.54㎡ (약 5.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물지분: 29.6㎡ (약 8.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

감정가: 209,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다.

부산 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (제시외 정보 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이재경

보증금: 140,000,000원

차임: 100,000원

확정일자: 2021-12-08

배당신고일자: 2024-03-29

대항력: 없음

임차인 이재경은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원. (권리분석상 인수되는 보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

'케이디스페이스알파286'은 공동주택(다세대주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 구성된 복합 건물입니다.

2021년 10월 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

4.2. 주변 상업 환경

본건이 위치한 대연동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 곳으로, 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인근 근린생활시설 및 대연역 주변 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설 및 주거단지로 인해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"대연초등학교"가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호할 수 있습니다. (단, 상대보호구역 지정 사항 확인 필요)

5.3. 교통 및 접근성

부산 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있습니다. 이는 절차 진행에 따른 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 가격으로 낙찰받을 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 미치는 요인입니다.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권

매수인이 전세사기 피해자일 경우, 우선매수권 행사에 1회 제한이 있음을 유의해야 합니다.

6.4. 건축물 용도 및 기타 제한

건물 자체는 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 사용 승인되었으며, 토지이용계획상 학교 주변 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 대한 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 역세권 오피스텔로, 2021년 사용 승인된 신축급 건물입니다.

대연초등학교 인근에 자리하고 있으며, 지하철 2호선 대연역을 통해 부산 시내 접근성이 매우 뛰어나다는 장점이 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, 중복 사건 진행 및 공유자 우선매수 신고 등의 절차적 특이사항이 있으므로, 입찰 전 이러한 부분들을 충분히 숙지하고 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

부산 지하철 2호선 대연역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 신축 건물

2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어, 향후 유지보수 비용 부담이 적고 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계

권리 분석상 인수되는 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 안정적인 투자가 기대됩니다.

8.4. 다용도 활용 가능성

오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 활용이 가능하며, 다양한 수요층을 흡수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 기반의 정확한 예상 입찰가 산출은 제한적입니다.

제공된 정보와 관련 검색 결과에 따르면, 본 건의 감정가는 209,000,000원입니다.

2022년 8월 기준 유사 건물(케이디스페이스알파286)의 전세가 1.7억원이 확인되었으나, 이는 실거래가 및 매매 시세와는 차이가 있습니다.

또한, 본 건과 동일한 건물 내 다른 호수(505호)의 경매 정보에서 감정가가 209,000,000원으로 명시되어 있으나, 이는 본 건(404호)과 직접적인 비교 대상이라 보기 어렵습니다.

본 건의 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매매 동향에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 본 건의 구체적인 상태, 낙찰 희망 가격 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.