나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [19] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (19)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층505호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 토지지분: 18.54㎡

* 건물면적: 29.60㎡ (약 8.96평)

* 건물지분: 29.6㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

* 건물명: 케이디스페이스알파286

* 건물 주용도: 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔)

* 건물 사용승인일: 2021년 10월 25일

* 총 층수: 6층

* 본건 위치: 5층 505호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산 도시철도 2호선 ‘대연역’이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난한 편임.

* 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일자 주식회사위드파트너스대부의 근저당권

* 소멸예정 권리:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당권 (을1)

* 근저당권 (을2, 오케이저축은행)

* 주택임차권 (을3, 김동규)

* 임의경매 (갑2, 대형선망수산업협동조합)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2)

* 1번근저당권부채권질권설정 (을1-3)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 120,000원

* 전입일자: 2022-01-13

* 확정일자: 2021-12-14

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 대연초등학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치하여, 배후 주거 수요와 인근 근린생활시설 이용객을 기반으로 한 상권이 형성되어 있음.

* 케이디스페이스알파286 건물은 2021년 준공된 신축급 건물로, 지역 내 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공함.

* 대연역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 대연초등학교가 도보 거리에 위치하며, 부산경찰청 등 관공서와 더불어 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 인근에 자리하고 있음.

* 교통: 부산 도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리함.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 현시점 기준으로 확인된 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 주의사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 특히 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권 행사에 제한이 있을 수 있으니 관련 규정을 면밀히 확인해야 함.

* 임대 시장 변동성: 오피스텔 및 도시형생활주택(원룸형)이라는 건물 용도 특성상, 향후 임대 시장의 수급 변화에 따른 공실 발생 리스크를 고려해야 함.

* 채권 총액 규모: 등기부채권 총액이 3,738,900,000원으로 감정가 대비 매우 높은 편이므로, 권리분석 시 채권들의 성격을 정확히 이해하고 낙찰 후 인수되는 권리가 없음을 재확인하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로서, 입지 및 교통 여건이 우수함.

* 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리상의 하자 없이 물건을 취득할 수 있을 것으로 판단됨.

* 다만, 높은 채권 총액으로 인한 복잡한 권리 관계 가능성을 염두에 두고, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 병행해야 할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축급 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 소형 면적으로 1~2인 가구의 임대 수요를 확보하기 용이함.

* 대연동 지역의 지속적인 개발 잠재력과 함께 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에서의 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 지역 부동산 시장 동향 등 종합적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

* 감정가 209,000,000원을 참고하되, 철저한 자체 조사 또는 전문가와의 상담을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.