나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [5] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (5)

건물명: 케이디스페이스알파286

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6번지, 5층 504호 (신주소: 부산광역시 남구 못골번영로40번길 56)

용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택-원룸형)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층 건물

사용승인일: 2021년 10월 25일

감정가: 209,000,000원

토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형선망수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 3,758,900,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 23일

* 확정일자: 2021년 12월 03일

* 배당신고일자: 2024년 03월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 남 은 대항력이 없어 보증금 140,000,000원은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 대연초등학교 북측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 역세권: 도시철도 2호선 대연역을 이용할 수 있는 역세권으로, 상업 및 주거 기능이 함께 발달된 지역적 특성을 가집니다.

* 잠재적 상권: 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 활용되는 건물로서, 해당 지역의 개발 및 인구 유입에 따라 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 대연초등학교가 인접해 있으며, 주변의 상가 및 주택가에 필요한 편의시설이 갖추어져 있습니다. (정확한 편의시설 목록은 추가 현장 조사 필요)

* 대중교통: 도시철도 2호선 대연역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 주차시설: 건물 내 옥외 기계식 주차장 14대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 경매 사건은 중복으로 접수된 내역이 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계를 추가 확인해야 합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회에 한정됩니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상으로 파악되었으나, 임차인 남 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 대연역 역세권의 오피스텔입니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 공동주택 및 업무시설로 복합 활용되고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 입지 및 신축성을 고려할 때, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 대연역 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 합리적인 감정가: 감정가가 현재 시세 대비 낮게 형성되었을 가능성이 있어, 시세 차익 실현 기회가 있습니다.

* 복합 용도: 오피스텔 및 도시형 생활주택 용도로 다양한 임대 수익 모델 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 물건의 감정가는 209,000,000원이며, 건물면적 29.60㎡ (약 8.95평) 기준 평당 감정가는 약 23,352,000원입니다.

부산 남구 대연동 일대의 신축급 오피스텔 시세를 고려할 때, 유사 면적대의 평당 시세는 약 25,000,000원에서 28,000,000원 수준으로 형성될 것으로 추정됩니다. 이에 따라 본 물건의 현재 시세는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 내외로 예상됩니다.

본 물건의 감정가는 해당 시세 범위의 하단부에 해당하거나 그보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

(주의: 본 시세 분석은 제공된 정보 및 일반적인 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 시장가와 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 시세는 최신 부동산 시장 동향을 반드시 확인해야 합니다.)

* 예상 입찰가 산정:

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

감정가가 시세 대비 합리적이거나 낮다고 판단되므로, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 공유자 우선매수신고 가능성, 중복사건 등의 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 추천 입찰가: 205,000,000원 (감정가 대비 약 98% 수준으로, 시세 대비 경쟁력 확보 및 안정적인 낙찰 가능성을 고려한 금액입니다.)

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.