나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [11] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층 305호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (11)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층 305호

* 건물명: 케이디스페이스알파286

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-원룸형)] 및 업무시설(오피스텔) 복합 용도)

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 토지지분: 18.54㎡ (약 5.61평)

* 건물면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

* 건물지분: 29.60㎡ (약 8.95평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2021년 10월 25일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 도시철도 2호선 "대연역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대연초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권(을1)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 우용길 (2021-10-29)

* 근저당: 주식회사위드파트너스대부 (3,420,000,000원, 2021-10-29) - 말소기준

* 근저당부채권근질권설정: 제이비우리캐피탈주식회사 (3,420,000,000원, 2025-10-30) - 말소

* 근저당부채권질권설정: 최해용 (100,000,000원, 2025-11-20) - 말소

* 근저당: 오케이저축은행 (198,900,000원, 2023-09-27) - 말소

* 주택임차권: 민희진 (100,000,000원, 2022-01-27 전입/확정) - 말소

* 임의경매개시결정: 대형선망수산업협동조합 (2,901,207,385원, 2024-03-06) - 말소

* 총 채권액 (등기부채권): 3,718,900,000원

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매수인이 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-01-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 건물 구성: 공동주택(다세대주택-원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 복합적으로 구성되어 있습니다.

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 대연역(지하철 2호선) 및 버스 정류장이 인접하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육: 대연초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으므로, 사건 내역을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 존재할 경우, 매각 기일에 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보물건일 경우, 채권액이 높게 설정되어 있을 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 임대관계 미상: 건물 이용 상태 및 임대차 관계에 대한 정보가 일부 누락되어 있어, 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 대연역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 감정가는 2억 9백만원입니다. 건물 면적은 약 8.95평이며, 토지 지분은 약 5.61평입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 중복사건, 공유자우선매수, 공동담보 등의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 권리 관계 및 특이사항을 재확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대연역과 인접하여 교통이 편리하고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 다양한 용도 복합: 오피스텔뿐 아니라 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설로도 활용 가능한 구조입니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 건물의 물리적 특성(면적, 층수, 구조, 승인일 등)을 포함하고 있으나, 실제 시장 가격이나 거래 사례 등 시세 분석을 위한 정보는 포함하고 있지 않습니다. 따라서 현재 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 외부 부동산 정보 플랫폼, 실거래가 조회, 유사 물건 시세 조사 등을 통한 추가적인 시세 분석이 필수적입니다.

감정가 209,000,000원을 기준으로, 물건의 실제 시장 가치, 수익률, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인(중복사건, 공유자우선매수 등)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 향후 시장 변동성과 본 물건의 직접적인 임대 수익률 등을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무, 부동산 전문가와의 상담을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.