나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [15] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (15)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층 302호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2021년 10월 25일

용도: 공동주택(다세대주택/도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물면적: 25.59㎡ (약 7.74평)

건물지분: 25.59㎡ (약 7.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

교통은 부산 도시철도 2호선 '대연역'과 시내버스 정류장이 인근에 있어 편리한 편입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

건물은 폭 약 4m 내외의 포장도로에 남측과 북측으로 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 대연초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

채권자: (OOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022년 04월 12일

* 확정일자: 2022년 04월 11일

* 배당신고일자: 2024년 05월 16일

* 대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원. (상기 임차인은 대항력이 없습니다.)

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고.

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한하여 적용됩니다.

1.3. 상권분석

건물은 공동주택(다세대, 도시형생활주택-원룸형) 및 오피스텔, 근린생활시설로 복합 용도입니다.

대연역 초역세권은 아니나 도보권 내 위치하며, 주변에 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변의 유사 신축급 오피스텔 또는 도시형생활주택의 임대 시세 및 거래 동향을 파악하여 수익성 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 대연초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 부산 도시철도 2호선 대연역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 외부 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있어, 사건 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

공유자우선매수신고: 공유자가 해당 물건에 대한 우선매수권을 신고한 상태로, 낙찰 후 공유자가 낙찰가로 매수할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

임차인 보증금: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당신고를 완료하였고 인수 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다. 다만, 배당 절차에 따라 변동 가능성은 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

전세사기 피해자 우선매수권 제한: 본 물건은 매수인이 전세사기 피해자일 경우 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특이사항이 있습니다. 이는 신중한 입찰 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 신축급(2021년 준공) 복합 건물 내 호실입니다.

25. 59㎡(약 7.74평)의 전용면적을 가진 도시형생활주택 또는 오피스텔로, 역세권 인근 입지를 갖추고 있습니다.

감정가는 2억 3천만원으로 책정되었으나, 최근 유사 신축 건물의 거래 사례를 고려할 때 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하며 인수 보증금은 없으나, 중복사건 및 공유자 우선매수신고 등 권리 및 절차상의 복잡성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

역세권 접근성: 부산 도시철도 2호선 대연역 이용이 용이한 입지입니다.

수익형 부동산 잠재력: 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로서 임대 수익 창출이 기대되는 상품입니다.

지역 내 개발 가능성: 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2020년) 및 면적(17.9㎡)의 오케이센트럴시티 호실이 2026년 6월 122,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건(25.59㎡)의 현 시세는 약 175,000,000원으로 추정됩니다.

감정가는 230,000,000원이나, 시세 대비 높은 편으로 분석되며, 중복사건 및 공유자우선매수신고 등의 리스크 요인을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

위 분석을 종합하여, 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.