나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [13] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (13)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 5층 501호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 복합)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

건물면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 5층 501호

준공일자: 2021년 10월 25일

1.3. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기 피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주식회사위드파트너스대부의 근저당권 (접수일자: 2021-10-29) 입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 우용길 (접수일자: 2021-10-29)

* 근저당권: 주식회사위드파트너스대부 (금3,420,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 오케이저축은행 (금198,900,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 대형선망수산업협동조합 (채권금액: 2,901,207,385원) - 말소

* 주택임차권: 정하늘 (보증금: 160,000,000원) - 말소 (전입일자: 2022-02-11, 확정일자: 2022-01-24, 배당신고일자: 2024-04-08)

3.3. 인수되는 권리

없음.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 정하늘은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 총 등기부채권 합계

3,778,900,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 구성

케이디스페이스알파286 건물은 공동주택(다세대주택-원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 복합 구성되어 있습니다.

* 근린생활시설: 1개호

* 다세대주택: 14개호

* 업무시설(오피스텔): 13개호

본건(501호)은 업무시설(오피스텔)에 해당합니다.

4.2. 주변 상권

아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지/경보시설, 승강기, 공동현관, 주차장, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 대연초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 부산지하철 2호선 대연역 및 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설(화장터, 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 공유자우선매수신고: 본 물건의 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 경쟁자가 될 수 있으며, 낙찰 후 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 여러 경매 사건이 겹쳐 있거나 동일 담보물로 여러 채무가 설정된 경우, 복잡한 권리관계가 추가적으로 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 본 건은 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

6.2. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 케이디스페이스알파286 건물의 5층 501호(업무시설-오피스텔)입니다. 2021년 10월에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호하며, 부산지하철 2호선 대연역과 대연초등학교 인근에 위치하여 입지 및 교통이 우수합니다. 권리분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 공유자우선매수신고 등의 가능성이 있으므로 이 부분에 대한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 낮은 인수 부담: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인 보증금 인수 부담이 없어 낙찰가 결정에만 집중할 수 있습니다.

* 대연동 지역 수요: 부산 남구 대연동은 꾸준한 주거 및 업무 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월 거래)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 승원빌라5차A동(1996년 준공, 62.8㎡): 13,300만원 (평당 약 672만원)

* 남경(2002년 준공, 81.16㎡): 15,000만원 (평당 약 583만원)

* 오케이센트럴시티(2020년 준공, 17.9㎡): 12,200만원 (평당 약 681만원)

본건의 건물 면적은 22.52㎡(약 6.81평)이며, 건물 준공 연도가 2021년으로 신축에 해당합니다. 유사한 연식의 '오케이센트럴시티'(2020년 준공, 17.9㎡)의 거래가액(12,200만원)을 기준으로 평당 단가(약 681만원)를 적용하면, 본건의 시세는 약 1.53억원 (22.52㎡ * 681만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 234,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 건물이라는 점과 입지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

권리 인수 부담이 전혀 없다는 점, 신축 건물이라는 점, 그리고 대연역 역세권이라는 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 중요합니다.

최근 실거래가 수준(약 1.53억원)과 감정가(2.34억원) 사이에서, 신축 프리미엄을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 적절해 보입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 1.8억 원 ~ 2.0억 원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 감정가의 약 77% ~ 85% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.