나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [12] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (12)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 4층 402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

건물 사용승인일: 2021년 10월 25일

감정가: 423,000,000원

토지면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

건물면적: 38.45㎡ (약 11.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선 "대연역"이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

건축물 정보: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 4층 402호입니다. 건물은 공동주택(다세대주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 구성된 복합 건물입니다.

인접 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 29일자 주식회사위드파트너스대부의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 말소기준권리 이하로서 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김태민 (보증금 230,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2021-12-27

배당신고일자: 2024-03-21

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 3,848,900,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 남구 대연동은 주거시설과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

2021년에 준공된 신축 복합 건물 내에 위치하여 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

지하철 2호선 대연역 역세권 인근으로, 학생 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 내 근린생활시설 및 주변 상업시설을 통해 생활 편의성이 확보됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 대연초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

교통: 지하철 2호선 대연역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 편리합니다.

편의시설: 건물 내 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 혐오시설 유무를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 해당 사건은 중복으로 진행 중인 사건이 있어, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

공유자우선매수신고: 건물 또는 토지의 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 물건의 경매 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회에 한정됩니다.

임차인 관련: 임차인 김태민은 대항력이 없으며, 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 신축(2021년 준공) 복합 건물 내 전용면적 38.45㎡의 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

대연역 역세권 입지와 초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있으며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능성이 높습니다.

다만, 중복사건 및 공유자우선매수신고 등의 절차적 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호하며, 비교적 적은 유지보수 비용이 예상됩니다.

편리한 교통: 지하철 2호선 대연역 도보 이용 가능한 역세권에 위치합니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구가 선호하는 실용적인 면적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 423,000,000원 (3.3㎡당 약 11,371,453원)

주변 유사 신축 건물(2020년 준공, 17.9㎡)의 최근 매매가는 122,000,000원으로, 3.3㎡당 약 6,815,642원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건(38.45㎡)의 경우, 위 유사 신축 건물의 시세를 적용하면 약 260,000,000원의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 경매 특성상 유찰될 경우 입찰가가 조정될 수 있습니다.

현재 시세 및 경매 진행 상황을 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.