나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [4] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6, 케이디스페이스알파286 6층 601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

토지지분: 18.32㎡ (약 5.54평)

건물면적: 29.25㎡ (약 8.84평)

건물지분: 29.25㎡ (약 8.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치.

건물: "케이디스페이스알파286" (2021년 10월 사용승인)

주변환경: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철 2호선 '대연역' 소재하여 교통 여건은 무난함.

토지: 남하향의 완경사지에 조성된 부정형 토지.

도로: 본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권 (을1).

매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사위드파트너스대부 근저당권 (을1)

* 오케이저축은행 근저당권 (을2)

* 이수원 주택임차권 (을3) - 확정일자 2021.12.06, 전입일자 2022.01.03. 대항력 없으므로 매각으로 소멸됨.

* 대형선망수산업협동조합 임의경매개시결정 (갑2)

* JB우리캐피탈 주식회사 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2)

* 최해용 1번근저당권부채권질권설정 (을1-3)

* 국민건강보험공단 압류 (갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수되는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 이수원 (이 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-03

* 확정일자: 2021-12-06

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인의 권리는 매각으로 소멸됨.

1.3. 상권분석

주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

인근에 대연초등학교가 위치하여 학군 수요가 있을 것으로 예상됨.

2호선 대연역이 소재하여 역세권의 이점을 가짐.

해당 건물(케이디스페이스알파286)은 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되고 있어 다양한 임대 수요를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 대연역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

교육: 단지 북측 인근에 대연초등학교가 위치함.

편의시설: 주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 입찰 시 주의가 필요함. (본건은 (4)번 사건임)

공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 신고한 경우, 최고가 매수 신고 가격과 동일한 가격으로 우선매수 신고할 수 있으므로 낙찰이 무효가 될 수 있음.

공동담보: 본 건 외 다른 부동산에 대해서도 담보로 제공된 물건으로, 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음.

전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로 관련 확인 필요.

혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과(대연초등학교 인근)상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 아파트, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 건물 자체도 비교적 최근에 준공되어 관리 상태가 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건, 공유자 우선매수 신고, 공동담보 등 복합적인 권리 관계와 특이사항이 있어 면밀한 권리 분석과 추가 조사가 요구됩니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 대연역 도보권에 위치하여 교통 편의성이 높음.

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물로, 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됨.

안정적인 수요: 주변 배후 수요(아파트, 주택)와 상업 시설 혼재로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능.

인수되는 권리 없음: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로 권리관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 고려한 시세 분석이 필요하나, 제공된 정보 및 감정평가액을 기준으로 판단할 때, 본 건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 중복사건, 공유자 우선매수 신고 등 변수가 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 최종 확인 및 전략 수립이 필수적입니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가를 하회하지 않는 선에서 경쟁 상황을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원 (시세 및 현장 조사를 통해 최종 확정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.