나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [10] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (10)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층301호

건물명: 케이디스페이스알파286

용도: 다세대주택, 업무시설(오피스텔)

감정가: 313,000,000원

토지면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

건축년도: 2021년 10월 사용승인 (2021.10.25.)

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산임의경매

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, "대연초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대연초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 10월 29일 접수된 주식회사위드파트너스대부의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 말소될 예정이므로, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 등기부채권액: 3,618,900,000원으로 확인되나, 이는 경매 절차에 따라 매수인의 부담으로 인수되지 않습니다.

임차인 현황:

임차인: 진

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 25일

확정일자: 2022년 02월 28일

배당신고일자: 2024년 03월 21일

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

기타 특이사항: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 언급되어 있으나, 구체적인 내용 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 신축된 주거용 오피스텔 및 다세대주택으로서 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

인근에 대연초등학교와 대연역이 위치하여 학생 및 직장인 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

건물이 다세대주택과 오피스텔 등으로 구성된 복합 건물로, 다양한 형태의 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

교육: 북측으로 대연초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통: 도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행되는 중복 사건으로, 경매 절차의 복잡성이 예상되며 관련 사항 발생 가능성이 있습니다.

공유자우선매수신고: 공유자가 낙찰가액으로 우선 매수할 권리가 존재하여, 일반 입찰자에게는 경쟁 구도에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건이 공동 담보로 설정된 경우, 관련 채권 및 담보 물건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 존재: 대항력은 없으나 보증금 2억 원이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 원활한 협의가 중요합니다. (인수 보증금은 0원으로 분석됨)

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 해당 권리의 구체적인 내용 및 영향 범위에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 남구 대연동에 위치한 "케이디스페이스알파286" 건물 내 3층 301호로, 2021년 준공된 신축 복합 건물(다세대주택/오피스텔)의 한 호실입니다.

대연초등학교 북측 인근에 위치하며 대연역 접근성이 양호하여 주거 환경이 우수하고, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

여러 채권자가 관련된 중복 사건이며 공유자 우선매수 신고 등 특수 물건에 해당하므로, 경매 절차에 대한 면밀한 이해와 주의가 필요합니다.

권리분석상 매수인이 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 분석되나, 임차인 명도 및 지상권 관련 사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 내부 상태 및 상품성이 뛰어나며, 관리 용이성이 높습니다.

부산 도시철도 2호선 대연역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

다세대주택 및 오피스텔이 혼합된 건물 특성상, 다양한 형태의 임대 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 313,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 중 2020년 준공된 유사 면적(17.9㎡)의 다세대주택(오케이센트럴시티)이 122,000,000원에 거래된 것을 감안할 때, 1㎡당 약 6,820,000원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가(313,000,000원)를 면적(28.76㎡)으로 환산 시 1㎡당 약 10,880,000원으로, 유사 사례 시세 대비 감정가가 높게 책정되었습니다. 이는 건물의 층수, 향, 내부 상태, 또는 본 건물 자체의 가치가 반영된 결과일 수 있습니다.

따라서, 경매 시장의 경쟁 상황, 명도 난이도, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 250,400,000원 ~ 266,050,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.