나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경102320 [8] 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2024.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하는 "케이디스페이스알파286" 제2층 제204호외 27개호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 ‘도시철도2호선’ ‘대연역’이 소재 하는 등 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 2층 204호외 27개호로서(2021년 10월 25일자 사용승인 된 공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 및 업무시설(오피스텔)로서
* 외벽 : 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 등으로 마감.
* 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등.
* 창호 : 하이샤시창호 구조임.

이용상태

*근린생활시설 : 1개호 - 일련번호 2(비101호)
*다세대주택 : 14개호 - 일련번호 1,6,7,8,10,12,13,15,21,23,24,26,27,28.
*업무시설(오피스텔) : 13개호 - 일련번호 3,4,5,9,11,14,16,17,18,19,20,22,25.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기시설, 시스템에어컨, 스프링클러 및 화재탐지 및 경보시설 및 공동소화기, 승강기설비, 공동현관기, 주차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1,2,3 공히: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하는 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)로, 부산동부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경102320 (8)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 286-6 케이디스페이스알파286 3층304호

* 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물 중 3층 304호. 공부상 공동주택(다세대주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 2021년 10월 25일 사용승인되었습니다.

* 감정가: 293,000,000원

* 토지면적: 17.64㎡ (약 5.33평) - 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

* 건물면적 (전용면적): 28.16㎡ (약 8.52평)

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 '대연역'이 소재하여 부산 시내 접근성이 우수합니다. 본건 토지는 북측과 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2021년 10월 29일

* 근저당 (주식회사위드파트너스대부): 2021년 10월 29일 접수 (말소기준권리)

* 근저당 (오케이저축은행): 2023년 09월 27일 접수 (말소 예정)

* 임의경매 (대형선망수산업협동조합): 2024년 03월 06일 접수 (말소 예정)

* 근저당부채권근질권 (제이비우리캐피탈주식회사): 2025년 10월 30일 접수 (말소 예정)

* 근저당부채권질권 (최해용): 2025년 11월 20일 접수 (말소 예정)

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 경매 절차가 완료되면 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 관련 개요는 있으나, 비고란에 별도 기재사항이 없어 소멸되는 것으로 간주합니다.)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2024-03-21

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

본건 임차인 한 은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 법원 배당을 통해 우선 변제받게 되므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 배당 순위에 따라 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있으므로, 명도 시 임차인과 원만히 협의하는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대연동 지역은 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 대연초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 대연역 주변 상업 지구 이용이 편리합니다. 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 주택 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 '케이디스페이스알파286' 건물은 2021년 10월에 사용 승인된 신축급 건물입니다. 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 6층 규모이며, 공동주택(다세대주택-원룸형) 및 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있습니다.

내외부 마감은 일부 흑벽돌 타일 및 드라이비트 외벽, 벽지도배 및 타일 내벽, 하이샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

생활 편의를 위한 위생 및 급배수 설비, 전기 시설, 시스템 에어컨, 스프링클러 및 화재 탐지/경보 시설, 승강기, 공동 현관, 주차장 시설, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 진행될 수 있습니다. 동일 물건에 대해 여러 경매가 진행될 경우, 혼선 및 권리관계 복잡성을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 중복 여부와 담당 법원에 확인하여 정확한 경매 진행 상황을 파악해야 합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공동 소유 지분에 대한 경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수 신고인의 입찰가로 해당 공유자가 낙찰받을 수 있습니다. 이 점을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 본 물건에 대해 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이는 특정 조건의 입찰자에게 영향을 줄 수 있는 사항입니다.

* 명도 관련: 비록 임차인이 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 원만한 협의를 위한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동 역세권에 위치한 신축급 다세대/오피스텔 건물로, 입지 조건 및 건물 상태 면에서 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 투자 진입이 용이해 보입니다. 다만, 중복사건, 공유자 우선매수 등 특수 물건으로서의 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 또한, 감정가와 최근 시장 시세 간의 괴리를 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 노후도가 낮고 내부 시설이 현대적입니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 대연역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 주거 및 상업 혼재: 대연초등학교 인근의 쾌적한 주거 환경과 함께 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 소형 면적: 28.16㎡의 전용면적으로 1인 가구 및 소규모 임차인에게 적합하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 293,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 2026년 6월에 거래된 17.9㎡(약 5.41평) 다세대주택이 122,000,000원(약 6,810,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 28.16㎡(약 8.52평)이므로, 이를 기준으로 환산 시 시장가치는 약 191,888,000원 (28.16㎡ * 6,810,000원/㎡)으로 추정됩니다.

감정가와 최근 실거래가 간에 상당한 차이가 존재하므로, 본건의 실질적인 가치를 면밀히 재평가해야 합니다. 본건은 비교적 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 최근 거래된 소형 평수의 가격 상승률 및 향후 시세 상승 가능성을 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 인수되는 부담이 없고 신축 건물임을 감안하여, 감정가보다는 낮은 수준에서 시장 시세를 반영한 입찰가를 제시하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.